EIN LEITFADEN ZUM KAUF EINES OBJEKTS IN THAILAND
Wichtige Dinge, die Expats wissen sollten, bevor sie nach Hua Hin ziehen…

Die Idee, ein Abenteuer im Ausland zu erleben, hat definitiv etwas Verlockendes. Das Leben im Ausland gibt Ihnen nicht nur die Flexibilität, Ihre Karriere voranzutreiben, sondern es kann Sie auch finanziell für eine bessere Klasse des Lebens in Zeiten, in denen das Geld sehr knapp ist oder Ihre Pläne für die Zukunft noch ungewiss sind, rentabel machen. Können Sie sich Ausgaben vorstellen? Entspannen Sie sich unter Palmen an einem exotischen Strand, genießen Sie eine lokale Gemeinde mit ganzjährig heißem Tropenwetter oder spazieren Sie durch die Straßen einer Kulturstadt wie Hua Hin?

Hua Hin liegt strategisch günstig in der südthailändischen Provinz Prachuap Khiri Khan und war einst ein friedliches Fischerdorf. Doch seit die königliche thailändische Familie ihren Sommerpalast in den 1920 baute, erlangte er langsam seinen beispiellosen Ruhm und zog die Elite Bangkoks an, die daraufhin eine Nachbarschaft von Ferienhäusern an ihren breiten Sandstränden errichtete. Heute bietet dieses Juwel eine florierende Expat-Community, eine florierende Restaurantszene und erstklassige Golfplätze - perfekt für einen sonnenverwöhnten Kurzurlaub aus der geschäftigen Stadt! Um das Ganze abzurunden, einer der größten Anreize für den Lebensstil von Auswanderern in Hua Hin ist zweifellos sein Lebensstandard. Thailand schneidet derzeit beim internationalen Index der Lebenshaltungskosten mit 0.319 ab, weshalb auch hier erhebliche Einsparungen zu verzeichnen sind, da hier etwa 1 / 3 des Betrags im Vergleich zu den USA anfallen. Klingt erstaunlich, oder?

Zu sagen, dass Thailands Immobilien bei Käufern im Ausland schnell zu einem Favoriten werden, ist eine Untertreibung. In einem in der New York Times veröffentlichten Artikel wurde sogar berichtet, dass die Preisindizes für Eigentumswohnungen, Stadthäuser, Villen und Grundstücke in Thailand im Laufe der Jahre noch schneller gewachsen sind, häufig im Bereich von 5 bis 12 Prozent pro Jahr. Ihre Tage an fremden Ufern zu verbringen, mag neuartig und poetisch erscheinen, aber der Kauf einer Immobilie in Übersee hat seine eigenen Regeln und Standards. Sie müssen eine Reihe von Faktoren berücksichtigen - von der politischen Stabilität Thailands bis zur Logistik der Verwaltung Ihrer Vermögenswerte aus der Ferne. Wir empfehlen Expats dringend, sorgfältig zu planen und die folgenden Erinnerungen zu berücksichtigen, bevor sie ihre Pässe packen und ein neues Leben im Paradies beginnen.

Den richtigen Agenten finden

Es ist unbedingt erforderlich, vor dem Kauf einer Immobilie in Thailand umfangreiche Nachforschungen anzustellen, um sicherzustellen, dass Ihre Investition solide ist. Als Ausländer wenden Sie sich am besten an einen seriösen Immobilienmakler, der Ihnen bei der Suche nach Ihrem Traumhaus in Hua Hin behilflich sein kann. Fast alles, was Sie über den Standort und die Immobilie wissen müssen, wird Ihnen vom Makler präsentiert. Ein Immobilienmakler kann daher eine beeindruckende Quelle für Einblicke in nachbarschaftsspezifische Informationen und Trends sein. Er oder sie kann Ihnen viele Eigenschaften zeigen, die den Suchprozess beschleunigen und gleichzeitig Ihren Bedürfnissen, Ihrem Geschmack und Ihrem Budget entsprechen können. Sie sind Ihr bester Lieferant für Informationen darüber, wie lange ein Haus auf dem Markt ist, wenn es mehr als einmal aufgeführt wurde, wie es mit nahe gelegenen Immobilien konkurriert und können auch Einblicke aus früheren Inspektionen geben. Darüber hinaus können sie dazu beitragen, dass Sie alle zusätzlichen Kosten für den Besitz eines Eigenheims verstehen, z. B. Versicherungen, staatliche Steuern und Unterhalt. Finden Sie vor allem einen Broker, der eine hervorragende Erfolgsbilanz beim Abschluss von Transaktionen vorweisen kann und der Professionalität sehr schätzt. Ab dem Moment, in dem Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, erklären Sie sich im Wesentlichen damit einverstanden, an einem „Kaufprozess“ teilzunehmen, bei dem Anwälte, Immobilienentwickler und private Verkäufer getroffen werden. Ein guter Agent, der informiert, erfahren und in der Branche gut vernetzt ist, kann Ihre Immobiliensuche also viel komfortabler machen.

Können Ausländer in Thailand investieren?

Die einfache Antwort lautet: Ja, aber das erste, was jeder ausländische Käufer von Eigenheimen wissen sollte, ist, dass Ausländer nach thailändischem Recht kein Land im eigenen Namen besitzen dürfen. Sie können jedoch das Recht besitzen, Eigentum an jeglichem Eigentum oder anderen auf dem Grundstück errichteten Gebäuden zu besitzen. Ausländische Landbesitzbeschränkungen im Land beziehen sich ausschließlich auf das Land und nicht auf die nach dem Condominium Act registrierte Struktur oder Eigentumswohnung, während Landbesitz durch das Land Code Act geregelt wird. Daher können das Land und die Struktur auf dem Land von getrennten Personen unabhängig voneinander besessen werden.

Ausländer dürfen besitzen:

• Eine Einheit in einer eingetragenen Wohnanlage.
• Ein Gebäude, das sich von seinem Land unterscheidet.
• Ein eingetragener Pachtvertrag mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren für alle Arten von betitelten Grundstücken oder Gebäuden.

Ausländer dürfen nicht besitzen:

• Unbebaute Grundstücke.
• Mehr als 49% der Anteile an einem thailändischen Unternehmen, das Grundbesitz besitzt.

Eine gängige Praxis für ausländische Investoren besteht darin, die Immobilie zusammen mit einem Mietvertrag für das Grundstück zu erwerben, der in der Regel eine Laufzeit von 30 Jahren hat und zwei Möglichkeiten zur Verlängerung von jeweils 30 Jahren bietet. Das Geschäft beinhaltet häufig eine Kaufoption für das Grundstück, die umgesetzt werden könnte, falls sich die Gesetze des ausländischen Eigentums ändern oder die Immobilie an einen thailändischen Staatsangehörigen oder eine juristische Person verkauft wird. Der Grundbesitz kann auch von einem Ausländer über sein Geschäft erworben werden, sofern der oder die thailändischen Anteilseigner des Geschäfts einen gemeinsamen Anteil von 51% besitzen, wodurch ausländischen Eigentümern die uneingeschränkte Kontrolle sowohl über das Grundstück als auch über das Grundstück ermöglicht wird. Grundbesitz ist in diesem Fall jedoch bei der Gesellschaft und nicht bei der Einzelperson eingetragen. Neuere Gesetze gestatten es dem thailändischen Ehegatten eines Ausländers auch, Grundstücke in seinem eigenen Namen zu kaufen, werden jedoch durch die Anforderung eingeschränkt, dass der Kauf rechtlich ausschließlich dem Ehegatten gehört, ohne dass ein ausländischer Anspruch darauf besteht.

Darüber hinaus ist die Investition in eine Eigentumswohnung aufgrund der Wartungsfreundlichkeit das beliebteste Mittel für den Besitz ausländischer Immobilien. Anleger sollten jedoch auch beachten, dass Ausländer nach dem Eigentumswohnungsgesetz nur bis zu 49% der gesamten Verkaufsfläche eines Eigentumswohnungsgebäudes besitzen dürfen.

Vorbereiten für Besichtigungen

Egal wie fortschrittlich die Technologie sein wird, eine Immobilieninvestition muss am Ende des Tages immer gesehen und erlebt werden. Wenn Sie bereits eine Auswahlliste mit günstigen Entwicklungen erstellt haben, nach denen Sie Ausschau halten, kann die Planung eines Okulars die Suche einschränken. Dies ist unabdingbar, da Sie eine große Geldsumme für die Investition ausgeben werden. Wenn Sie nach einer Immobilie suchen, die Sie als Zuhause anrufen können, ist es möglicherweise eine gute Idee, eine in einem von Expats besiedelten Gebiet wie Hua Hin zu erwerben. Warum? Nun, es gibt mehrere Gründe, warum dieses Gebiet als expatfreundlich galt und in den letzten zehn Jahren von einer beträchtlichen Anzahl von Ausländern bewundert wurde. Zu diesen Gründen zählen die Erreichbarkeit ihres Standorts, gesicherte Gemeinden und Dörfer, familienfreundliche Einrichtungen und Institutionen sowie die Nähe zu Verkehrsknotenpunkten. In ähnlicher Weise gilt dies im Allgemeinen, wenn Sie eine vollständig fertiggestellte und bezugsfertige Eigentumswohnung wie den Namen einer Eigentumswohnung in Betracht ziehen, bei der eine Erfahrung aus erster Hand sicherlich ein Muss ist, um nicht nur die Eigentumswohnung selbst, sondern auch die umliegende Gemeinde und die vorhandenen Annehmlichkeiten zu sehen angeboten von der Gebäudeverwaltung.

Eigentumsurkunden erklärt

Als ein Ausländer, der Land kauft, muss man ein tiefes Verständnis für die verschiedenen bestehenden Eigentumsurkunden haben, die von der lokalen thailändischen Regierung angeboten werden. Lassen Sie sich daher vor einer Investition von einem Immobilienanwalt beraten, der sich um die Papierarbeiten Ihrer Transaktionen kümmert. Dies stellt sicher, dass Sie alle Vorsichtsmaßnahmen treffen und Ihr Recht schützen, auf solchen Grundstücken einen Rechtsantrag zu stellen oder die Genehmigung zum Bau eines Grundstücks einzuholen.

Nun, was sind die Haupttypen von Landtiteln? Die meisten Käufer halten Grundstücke mit einer Chanote, Noch Sor 3 or Noch Sor 3 Gor. Diese sind vergleichbar mit einer Grundbesitzurkunde für alle Zwecke, die verkauft, vermietet oder als Hypothek hinterlegt werden können, und sind die einzigen Titel, über die ein eingetragenes Eigentums- oder Pachtrecht bestehen kann. Die Grenzen sind jedoch im Vergleich zu Land mit einem Chanote weniger genau vermessen. Es gibt eine Reihe anderer Landtitel, die es dem Eigentümer jedoch nicht erlauben, die vollen Rechte an dem Land nach thailändischem Recht auszuüben.

Chanote (noch Sor Gor 4 Jor)

Offiziell Nor Sor 4 genannt, ist die Chanote die am besten geschützte Art von Urkunde, da sie dem Eigentümer das volle Recht einräumt, sich mit dem Land zu befassen oder es auszunutzen, andere aus seinem Besitz auszuschließen. Es dient als Bescheinigung über die rechtmäßige Verpachtung des Landes und wird vom Landamt der Provinz Hua Hin unter Verwendung von GPS ausgestellt, um die Grenzen des Landes genau zu definieren.

Noch Sor 3 Gor

Einem Land, für das eine vollständige Eigentumsurkunde aussteht, wird das Dokument gewährt Noch Sor 3 Gor. Der Landabschnitt wird durch kleine Pfosten an seinen Grenzen definiert und vom Land Department gemessen; Daher hat es auch seine genauen Grenzen. Darüber hinaus kann diese Art von Land in kleinere Grundstücke aufgeteilt, verkauft, übertragen oder verpfändet werden Chanote solange es bereit ist, eine vollständige Urkunde zu sein. Um den Titel auf einen zu aktualisieren Chanotemuss der Eigentümer beim Land Department einen Antrag auf Umwandlung in eine vollständige Urkunde (Chanote) stellen, und das Land Department kann beschließen, dem Antrag stattzugeben, wenn kein Widerspruch gegen den Antrag eingelegt wird.

Noch Sor 3

Auf der anderen Seite Noch Sor 3 unterscheidet sich von der Noch Sor 3 Gor weil dieser Titel ausgestellt wird, ohne dass er noch nie vom Land Department gemessen wurde; Daher wird es als schwebende Karte ohne exakte Grenzen angesehen. Das Zertifikat erlaubt den legalen Bau eines Grundstücks, erlaubt aber nur eine Nutzungsbescheinigung der Regierung, die dem Eigentümer ausgehändigt wird. Es handelt sich nicht um ein offizielles Eigentumsrecht, es stellt jedoch sicher, dass die Person, die das Eigentumsrecht besitzt, vom Land profitieren oder die Eigentumsurkunde als Rechtsdokument verwenden kann. Es können Probleme bei der Definition des tatsächlichen Bereichs auftreten, auf den in der Urkunde verwiesen wird, und alle rechtlichen Entwicklungen müssen für 30-Tage öffentlich bekannt gemacht werden. Der Nor Sor 3-Titel kann später an a angepasst werden Noch Sor 3 Gor anschließend an a Chanote in der Zukunft.

Eigentumswohnungstitel

Ein Eigentumswohnungstitel erkennt einen Teil eines Gebäudes oder von Gebäuden mit mehreren Eigentümern, einen Bruchteil des Grundstücks, andere gemeinsame Vermögenswerte (z. B. ein Schwimmbad) und gemeinsame Gebäudeteile (z. B. das Treppenhaus oder die Lobby) an. Der Titel gibt die Grundfläche der gemieteten Fläche, die Grundfläche des gemeinsamen Grundstücks und den Prozentsatz der Beteiligung an, die diese Wohnung an dem gemeinsamen Grundstück hält. Dieser Prozentsatz bestimmt auch den stimmberechtigten Einfluss in der Eigentumswohnungsgesellschaft oder der Eigentümergemeinschaft.

Gebäudetransfers

Gebäude, die nicht Eigentumswohnungen sind, haben keine betitelten Dokumente, aber ihr Verkauf oder Erbpachtvertrag kann beim Bezirkslandamt registriert werden. Der Eigentumsnachweis muss entweder durch einen Konstruktionsnachweis oder durch einen Kauf- und Verkaufsbeleg erbracht werden. Dies unterscheidet sich von dem Hauslizenzdokument, bei dem es sich lediglich um eine Registrierung der Personen handelt, die das Haus bewohnen. Die Übertragung eines Gebäudes erfordert die Veröffentlichung einer öffentlichen Bekanntmachung an 30-Tagen, um zu prüfen, ob jemand das Eigentum der Immobilie bestreiten möchte. Ausländer können daher ein Gebäude oder eine Struktur besitzen, die sich von ihrem Land unterscheidet, und eine solche Eigentumsübertragung beim örtlichen Bezirksamt in ihren Namen eintragen.

Andere Kosten

Abgesehen davon, dass Sie Geld ausgeben müssen, um die Immobilie selbst zu bezahlen, müssen Sie auch andere Gebühren und Steuern berücksichtigen, die in das Budget einfließen, wie z. B. die Transfergebühr, die Stempelsteuer, die Quellensteuer und den Sinking Fund. Wenn Sie dies berücksichtigen, werden Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags darüber informiert, ob Ihr Budget noch in Ordnung ist.

1. Ablöse
   Im Allgemeinen wird die Überweisungsgebühr zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und häufig im Rahmen des Verhandlungsprozesses des Verkaufs verwendet. Die Gebühr beträgt zwei Prozent des vom Finanzministerium ermittelten Schätzwerts des Grundstücks und wird auf der Grundlage der vom Landministerium erhobenen Daten erhoben.
2. Stempelsteuer oder spezifische Gewerbesteuer
   Der Verkäufer erhebt eine Stempelsteuer von 0.5 Prozent. Für Eigentümer, die die Immobilie seit weniger als fünf Jahren halten, wird eine spezifische Gewerbesteuer in Höhe von 3.3 Prozent erhoben, um die spekulativen Anleger Thailands vom Immobilienmarkt abzuhalten.
3. Quellensteuer
   Dies ist eine progressive Steuer, die vom Verkäufer der Immobilie gezahlt wird.
4. Sinkender Fonds
   Dies ist eine Vorauszahlung für alle brandneuen Eigentumswohnungen, die vom ersten Eigentümer der Immobilie bezahlt werden. Dieses Budget wird in regelmäßigen Abständen für die schrittweise Rückzahlung von Schulden zurückgestellt oder als Fonds für die Renovierung des Gebäudes verwendet.
5. Gemeinschaftsraum Gebühr.
   Normalerweise haben Eigentumswohnungen eine Reihe von Regeln und Vorschriften, die befolgt werden müssen, um eine saubere, geordnete und friedliche Gemeinschaft zu erhalten. Es ist besser, diese Regeln im Voraus zu kennen, um festzustellen, ob Sie sich wohlfühlen, wenn Sie sie alle einhalten, oder ob Sie eine andere Eigenschaft suchen müssen, falls es eine Regel gibt, mit der Sie nicht einverstanden sind. Die Gebühr für den Gemeinschaftsbereich wird in Abhängigkeit von der Größe der Unterkunft berechnet und in der Regel jährlich vom Eigentümer gezahlt. Diese Gebühr wird von der Verwaltung der Eigentumswohnung für die tägliche Instandhaltung des Gebäudes und seiner Einrichtungen erhoben.
6. Stromzähler.
   Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, beachten Sie, dass monatliche Gebühren anfallen, die Sie begleichen müssen. Allgemein bekannt als Utility Meter, deren Berechnung von der Größe Ihres Geräts abhängt. Nach der erfolgreichen Übertragung des Eigentums an einer Immobilie ist der Käufer dafür verantwortlich, die Registrierung des Stromzählers der brandneuen Immobilie und die Übertragung des Eigentums an dem Stromzähler für Wiederverkaufszwecke zu bezahlen.