Acheter et vendre une propriété en Thaïlande – ce que vous devez savoir.
Acheter des condos en pleine propriété contre une maison et un terrain
Acheter des copropriétés
Les étrangers peuvent devenir propriétaires d’un condominium en Thaïlande à 100 % en pleine propriété.
Imaginez qu'un immeuble compte 100 logements. Désormais, 51 de ces unités doivent appartenir à des ressortissants thaïlandais. Un maximum de 49 de ces unités peuvent être détenues à 100 % en pleine propriété par des ressortissants étrangers.
Si la limite du quota étranger d'un immeuble est atteinte, la seule façon d'acheter un condo en pleine propriété dans cet immeuble est d'acheter à un étranger possédant un titre de propriété en pleine propriété.
Alternativement, le ressortissant étranger peut choisir d’acheter auprès d’un ressortissant thaïlandais, mais uniquement en location.
Une chose particulièrement importante à garder à l’esprit avant d’acheter un condo ou même avant de commencer à chercher un condo à acheter mais que vous avez décidé d’acheter un condo en Thaïlande est :
Lorsque des ressortissants étrangers achètent des condos en pleine propriété en Thaïlande, les fonds doivent être transférés en Thaïlande depuis l'extérieur de la Thaïlande.
Essentiellement, lorsque vous souhaitez devenir propriétaire d'un condo en pleine propriété, une partie de la procédure standard lors de l'achat du condo en pleine propriété est que vous devez demander un document à votre banque pour confirmer que les fonds ont été transférés en Thaïlande depuis un autre pays. dans le but d'acheter une copropriété en Thaïlande.
Même lorsque vous transférez les fonds développement Thaïlande depuis votre compte à l'étranger, vous devez préciser spécifiquement sur le bordereau de transfert que le but de votre transfert de fonds est d'acheter une copropriété en Thaïlande.
La raison en est que lorsque vous revendrez la propriété à l'avenir, vous devrez conserver tous les documents de transfert et reçus reçus au point de vente et les apporter à la banque afin que vous puissiez avoir le montant total reçu de la vente de les biens transférés hors du pays en une seule transaction. Si vous ne disposez pas de ces documents de vente et de transfert, vous ne pourrez probablement pas transférer le montant total des fonds en une seule fois.
De même, si vous n’avez pas la preuve que vous avez transféré les fonds en Thaïlande depuis un pays étranger, il est peu probable que vous puissiez acheter un condo en Thaïlande.
Achat de terrain
Les ressortissants étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande en pleine propriété.
La pratique la plus courante pour les étrangers qui achètent une maison et un terrain en Thaïlande est de conclure un bail d'une durée maximale de 30 ans avec le propriétaire.
Il s’agit d’un contrat sans faille qui est donné par le bureau foncier local et le ressortissant étranger peut alors techniquement devenir propriétaire du terrain pour cette période.
Le bail peut également être prolongé de deux termes de 30 ans chacun, donnant au locataire un total de 90 ans. Il doit s'agir d'un contrat distinct entre le propriétaire et le locataire, et nous vous recommandons toujours de consulter un avocat thaïlandais réputé et qualifié pour rédiger ce contrat.
Il y a une chose qu’un bon avocat recommanderait :
Au point d'achat et transfert de propriété / enregistrement du bail foncier votre avocat peut indiquer dans le contrat de vente et d'achat entre l'acheteur et le vendeur (distinctement du contrat de location du terrain et du contrat d'achat de la maison que vous obtenez du bureau foncier) que vous PAYEZ MAINTENANT pour un bail de deuxième durée ou un deuxième bail de 30 ans. . Lorsque vous faites cela, le bail ne sera pas automatiquement prolongé après 30 ans, mais lorsque vous prolongez jusqu'au deuxième terme, vous POUVEZ prouver que vous avez déjà payé pour un deuxième terme et que le bailleur DOIT donc approuver une deuxième durée de bail au locataire.
Cependant, vous devez toujours prolonger physiquement pour un deuxième mandat au bureau foncier et payer les frais de location standard de 1.1 % au bureau foncier.
Au moins, cela garantirait 2 mandats de 30 ans entre vous et le propriétaire foncier.
Ce type de contrat serait valable devant un tribunal thaïlandais.
Ce post de Centre de droit immobilier de Thaïlande l'explique très clairement.
Aller de l'avant
Si vous souhaitez vendre le terrain et la maison à l'avenir avant l'expiration de la durée du bail, vous pouvez le faire librement à un ressortissant thaïlandais ou étranger.
Le propriétaire doit signer le transfert du terrain en pleine propriété à l'acheteur thaïlandais ou accepter une nouvelle durée de bail de 30 ans s'il s'agit d'un ressortissant étranger qui souhaite demander une nouvelle durée de bail de 30 ans (ce qui est une autre raison pour laquelle il est so il est important que vous consultiez un bon avocat quand vous achetez afin qu'ils puissent s'assurer qu'il est indiqué dans le contrat d'achat qu'il n'y a pas de frais ou des frais très bas pour que le propriétaire signe un transfert de propriété franche ou de nouveau bail)
L’étranger qui achète chez vous peut également simplement reprendre la durée du bail existant s’il le souhaite. Cela signifie que si vous êtes propriétaire du bien depuis 5 ans, l’acheteur reprendra les 25 années restantes de la durée du bail.
Même si les étrangers ne peuvent pas être propriétaires de terrain, le bâtiment lui-même peut appartenir entièrement à un étranger. Cela signifie que si vous achetez une villa avec piscine sur son propre terrain, vous achèterez le bâtiment (et les documents de propriété vous indiqueront en tant que propriétaire du bâtiment), mais le terrain restera sous contrat de location.
Sociétés à responsabilité limitée thaïlandaises
Il est également possible pour les étrangers de créer une société thaïlandaise pour acheter le terrain (et la maison) au nom de la société thaïlandaise. Cependant, il est fortement conseillé de toujours consulter un avocat thaïlandais réputé et qualifié qui parle anglais, car c'est le cas. techniquement, une zone grise dans la loi thaïlandaise.
Dépenser une petite somme d'argent pour faire appel à un avocat pour avoir l'esprit tranquille peut vous éviter de devoir dépenser beaucoup de temps et d'argent à l'avenir lorsque vous essayez de vendre votre maison et que vous découvrez que cela n'a pas été fait correctement la première fois.
Il est préférable de discuter de tous les détails avec votre avocat pour bien comprendre la situation avant de vous engager dans un achat.
Faites une liste de questions à poser avant de consulter un avocat pour vous assurer de poser tout ce que vous voulez savoir.
Vendre une propriété en Thaïlande
Vendre une propriété en Thaïlande peut être un défi, mais pas nécessairement difficile.
Une des raisons pour lesquelles il est primordial de consulter un avocat réputé et qualifié lorsque vous ACHETEZ la propriété est que vous ne rencontrerez pas de problèmes lorsque vous souhaitez VENDRE votre propriété.
Vendre avec Property Solutions Hua Hin garantit le meilleur service et les meilleurs conseils disponibles à Hua Hin car nous vous disons ce que vous devez savoir – que vous soyez acheteur ou vendeur.
De nombreux vendeurs que nous rencontrons ne connaissent pas les frais qu’ils doivent payer lors de la vente d’une propriété. Nous fournissons une explication complète de toutes les étapes.
Vendre une maison et un terrain ou vendre un condo
Vendre une maison et un terrain signifie que vous avez plusieurs choses à savoir et des documents à avoir avant de vendre.
Tous ces documents sont en thaï, ce qui est une autre raison pour laquelle il est nécessaire de faire appel à un avocat thaïlandais pour soit traduire les documents pour vous, soit au moins indiquer avec des marqueurs anglais quels sont les documents. Bien entendu, chez Property Solutions Hua Hin, nous pouvons également vous aider à identifier les documents dont vous avez besoin.
– acte de propriété foncier original (recto et verso) avec le nom du propriétaire actuel ou le nom du locataire au verso en thaï
– livre bleu ou comme on dit en thaï, tabian baan de la propriété avec l'adresse résidentielle
– contrat de vente et d’achat du bureau foncier en thaï
– permis de construire en thaï
– Carte d’identité thaïlandaise du propriétaire foncier ou passeport du locataire.
Selon le type de propriété, différents documents seront requis dans chaque cas. Contactez l’un de nos consultants expérimentés pour en savoir plus.
Vendre un condo nécessite d'avoir les documents suivants.
– acte de propriété foncier original avec le nom du propriétaire actuel ou le nom du locataire au dos en thaï
– livre bleu ou comme on dit en thaï, tabian baan de la propriété avec l'adresse résidentielle
– contrat de vente et d’achat du bureau foncier en thaï
– lettre du bureau juridique local confirmant qu'il n'y a pas de dette impayée concernant les frais d'entretien, etc. (NB : requis uniquement une fois que vous avez un acheteur confirmé, qu'un acompte a été versé et que vous avez confirmé une date finale de transfert)
– lettre du bureau juridique local confirmant qu'il y a encore une allocation disponible dans la propriété du quota étranger pour le développement (NB : requis uniquement une fois que vous avez un acheteur confirmé, qu'un acompte a été versé et que vous avez confirmé une date finale de transfert)
– au moment du transfert, quelques détails supplémentaires sont requis. Contactez l’un de nos consultants expérimentés pour en savoir plus.
Détails des frais de transfert
Frais de transfert
Les frais de transfert ne sont pas une taxe mais une taxe gouvernementale (comme le droit de timbre) sur la vente et le transfert de propriété d'un bien immobilier et collectés par le bureau foncier local lors du transfert de propriété. Les frais sont imposés au taux de 2% sur la valeur estimative de la propriété. La valeur estimative ou valeur imposable du gouvernement n'est pas le prix de vente, mais une valeur imposable du bien immobilier basée sur une méthode de calcul par le Département des terres et le Département du Trésor et est utilisée par le bureau foncier pour déterminer le montant de l'impôt qui doit être payé. La valeur de vente enregistrée est le prix de vente réel enregistré entre les parties. La valeur estimée utilisée par le bureau foncier est souvent bien inférieure au prix de vente réel.
Taxe professionnelle spécifique
Ce droit de mutation est généralement facturé si le vendeur est une société (exonérations spécifiques appliquées) ou si le vendeur est une personne physique et vend le bien dans les cinq ans suivant la date d'enregistrement de l'achat. La taxe professionnelle spécifique est une taxe d'évaluation sur le transfert de biens immobiliers calculée sur la valeur de vente enregistrée ou sur la valeur estimative du bien immobilier par le gouvernement, la valeur la plus élevée étant retenue. Cette taxe est imposée au taux de 3% auquel s'ajoute une taxe communale de 10% assise sur le montant de la taxe professionnelle spécifique portant le taux total de la taxe à 3.3%.
La cession d'un bien immobilier ne serait pas soumise à la taxe spécifique aux entreprises si le vendeur est un particulier et remplit les conditions suivantes :
Le vendeur possédait le bien plus de cinq ans avant le transfert et l'utilisait comme logement (le domicile du vendeur était au plus tard un an après la date d'achat).
Le vendeur transfère le bien immobilier à l'héritier légal ou à un héritier par testament.
Le vendeur transfère le bien immobilier à un enfant légitime, à l'exclusion d'un enfant adopté.
Le vendeur transfère le bien immobilier sans contrepartie aux agences gouvernementales.
Le vendeur transfère le bien immobilier sans contrepartie aux temples, églises ou mosquées. L'exonération est limitée à la partie transférée qui ne fait pas dépasser la superficie totale du domaine acquis par les temples, les églises ou les mosquées à 80,000 XNUMX mètres carrés.
Le bien immobilier transféré a été utilisé comme lieu de résidence principale et le nom du vendeur est apparu dans le registre de la maison pendant au moins un an à compter de la date d'acquisition du bien immobilier.
Les biens transférés ont été acquis par héritage, etc.
La taxe professionnelle spécifique est une taxe d'évaluation, consultez la section correspondante du Code des impôts thaïlandais.
Obligation de timbre
Le droit de timbre est facturé au taux de 0.5 % sur la valeur enregistrée ou estimative, selon la valeur la plus élevée. L’obligation de paiement du droit de timbre dépend du fait que le vendeur soit également soumis ou non à la taxe professionnelle spécifique. Lorsqu'une taxe professionnelle spécifique est applicable, le vendeur est exonéré du paiement du droit de timbre. Cependant, si le droit de timbre dans ce cas a été payé, le vendeur a le droit de demander le remboursement intégral du droit de timbre dans les 6 mois suivant le paiement. .
Retenue à la source
Retenue à la source sur le revenu des personnes physiques
Lorsque vous êtes étranger (par exemple si vous vendez votre appartement), vous devez effectuer une retenue d'impôt au bureau foncier local. Le paiement doit être effectué au moment du transfert de propriété mais avant que le transfert ne soit inscrit sur l'acte. Le prélèvement à la source pour les personnes physiques est calculé à un taux progressif en fonction de la valeur expertisée du bien avec une déduction en fonction du nombre d'années de possession (des exonérations sont appliquées dans certaines situations particulières mais ne s'appliquent généralement pas aux étrangers). Lorsque vous vendez votre appartement en copropriété, le bureau foncier vous délivrera un reçu fiscal dont vous aurez besoin pour transférer le produit de la vente hors de Thaïlande.
Retenue à la source sur le revenu des sociétés
Si le vendeur est une société, la retenue à la source est fixée à 1 % sur le prix enregistré ou de vente ou sur la valeur estimée par le gouvernement de la propriété (selon le montant le plus élevé).
Exemple de calcul de taxe
Exemple simple de calcul de taxe (ce qu'il faut payer au bureau foncier) du coût total applicable pour le transfert d'une unité en copropriété d'une valeur de 5 millions de bahts et de propriété de 3 ans par un propriétaire privé :
Frais de transfert de 2% au-delà de 5,000,000 100,000 XNUMX THB XNUMX XNUMX THB
Taxe Professionnelle Spécifique 3.3% 165,000 XNUMX THB
Retenue à la source sur le revenu environ 100,000 XNUMX THB
Autres frais de dossier minimes et autres env. 300 THB
Montant total à verser au bureau foncier au moment du transfert de propriété (environ) : 365,300 XNUMX THB
Sans oublier les « frais de service rapide » qui sont toujours applicables et peuvent varier d’un cas à l’autre.
Qui paie les taxes et les frais de transfert ?
Lors d'une vente normale de propriété en Thaïlande, il n'existe pas de règle fixe standard pour savoir qui paie les frais de transfert, le droit de timbre, la taxe professionnelle spécifique ou même la retenue à la source sur le revenu des particuliers associée au transfert de propriété. Il s’agit généralement d’un sujet sur lequel le vendeur et l’acheteur doivent se mettre d’accord dans le contrat de vente et d’achat. L’horaire recommandé à Hua Hin est le suivant :
Frais de mutation : partagés par le vendeur et l'acheteur
Taxe professionnelle spécifique : partagée par le vendeur et l'acquéreur
Droit de timbre : partagé entre le vendeur et l'acheteur
Retenue à la source : partagée par le vendeur et l'acheteur
De plus, tous les autres frais encourus à la suite d’un transfert de propriété doivent être partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur.
Autres taxes : lorsque l'on possède une propriété en Thaïlande, il n'y a pas de taxe foncière générale (des réformes ont été proposées en 2010). Les biens immobiliers destinés à un usage commercial (maisons d'habitation non « occupées par leur propriétaire » et bâtiments commerciaux) doivent, en vertu de la loi sur la fiscalité immobilière et foncière, payer une taxe « locative » au taux de 12,5 % de la valeur locative annuelle. Pour les terrains non bâtis, il existe une très petite taxe annuelle d'aménagement foncier local, en fonction de la taille et de l'utilisation du terrain – (taxe sur la construction et la taxe foncière).
Résumé des frais de transfert standards payables dans la plupart des transferts de propriété :
Possession depuis plus de 5 ans :
Frais de transfert 2%
Timbre douanier 0.5%
Impôt sur le revenu ~ 1.5%
Possession depuis moins de 5 ans :
Frais de transfert 2%
Taxe professionnelle 3.3%
Impôt sur le revenu ~ 1.5%
Impôt sur les sociétés et frais de mutation :
Frais de transfert 2%
Taxe professionnelle 3.3%
Impôt sur le revenu 1%
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