EN GUIDE TIL AT KØbe EJENDOM I THAILAND
Vigtige ting, som udstationerede bør vide, før de flytter til Hua Hin ...

Der er noget bestemt forlokkende ved ideen om at leve et udlændingseventyr. At bo i udlandet giver dig ikke kun fleksibilitet til at fremme din karriere, men det kan også gøre det økonomisk rentabelt for en bedre leveklasse i tider, hvor pengene er ekstremt stramme, eller dine planer for fremtiden stadig er usikre. Kan du forestille dig at bruge dine dage slapper af under palmerne på en eksotisk strand, nyder et lokalsamfund med hele året rundt varmt tropisk vejr eller vandrer i gaderne i en kulturby som Hua Hin?

Hua Hin var strategisk placeret i den sydlige thailandske provins Prachuap Khiri Khan og var engang en fredelig fiskerby. Men siden den kongelige thailandske familie byggede deres sommerpalads i 1920'erne, vandt den langsomt sin hidtil usete berømmelse og tiltrak Bangkoks elite, der efterfølgende etablerede et kvarter med sommerhuse langs sin brede strækning af sandstrande. I dag kan denne juvel prale af et blomstrende expat-samfund, en blomstrende restaurantscene og golfbaner i verdensklasse - perfekt til en solskinnet flugt fra den travle by! For at afslutte det hele er en af ​​de største appeller til den udlændinge livsstil i Hua Hin utvivlsomt dens levestandard. I skrivende stund scorer Thailand i øjeblikket 0.319 på det internationale leveomkostningsindeks, derfor vil besparelser også komme langt her, da det at bo her udlægger ca. 1/3 af beløbet sammenlignet med USA. Lyder fantastisk, ikke?

At sige, at Thailands fast ejendom hurtigt bliver en favorit blandt købere i udlandet, er en ganske underdrivelse. Faktisk rapporterede en artikel, der blev offentliggjort i The New York Times, at prisindekserne for ejerlejligheder, rækkehuse villaer og jord i Thailand er vokset endnu hurtigere gennem årene, ofte i intervallet 5 procent til 12 procent om året. At tilbringe dine dage i udenlandske kyster kan virke som ny og poetisk, men at købe en ejendom i udlandet har sit eget sæt regler og standarder. Du bliver nødt til at overveje en række faktorer - fra Thailands politiske stabilitet til logistikken med at styre dine aktiver langt væk. Vi opfordrer stærkt udstationerede til at planlægge nøje og overveje følgende påmindelser, inden de pakker deres pas og starter et nyt liv i paradis.

Find den rigtige agent

Det er absolut nødvendigt at udføre omfattende undersøgelser inden du køber en fast ejendom i Thailand for at garantere, at din investering bliver sund. Som udlænding er den bedste måde at gøre dette på ved at nå ud til en velrenommeret ejendomsmægler, der kan hjælpe med at jage efter dit drømmehus i Hua Hin. Næsten alt hvad du har brug for at vide om placeringen og ejendommen vil blive præsenteret for dig af mægleren, så en ejendomsmægler kan være en imponerende kilde til indsigt i kvartersspecifik information og tendenser. Han eller hun kan vise dig masser af ejendomme, der kan fremskynde søgningsprocessen og passe til dine behov, smag og budget - alt sammen på samme tid. De vil være din bedste leverandør til efterretning om, hvor længe et hjem har været på markedet, hvis det er blevet opført mere end én gang, hvordan det konkurrerer med nærliggende ejendomme og også kan give indsigt fra tidligere inspektioner. Desuden kan de være med til at hjælpe dig med at forstå alle de ekstra omkostninger ved at eje et hjem, såsom forsikring, offentlige skatter og vedligeholdelse. Frem for alt andet skal du finde en mægler, der har en god track record i afslutning af transaktioner, og en der værdsætter professionalisme nådigt. Fra det øjeblik du beslutter dig for at købe en ejendom, accepterer du i det væsentlige at deltage i en "købsproces", der involverer møde med advokater, ejendomsudviklere og private sælgere. Så en god agent, der er informeret, erfaren og har gode forbindelser i branchen, kan gøre din ejendomssøgning meget mere behagelig.

Kan udlændinge investere i Thailand-ejendomme?

Det enkle svar er ja, men det første, som enhver udenlandsk boligkøber skal vide, er, at i henhold til den thailandske lovgivning har udlændinge ikke tilladelse til at eje jord i deres eget navn. De kan dog eje retten til at eje ejendom af enhver ejendom eller andre bygninger, der er opført på jorden. Restriktioner for fremmed jordbesiddelse i landet refererer udelukkende til jorden og ikke strukturen eller ejerlejlighed, der er registreret i henhold til ejerlejlighedloven, mens ejerskab til jord er reguleret af lov om landkode. Derfor kan jorden og strukturen på jorden ejes uafhængigt af separate individer.

Udenlandske statsborgere kan eje:

• En enhed i et registreret ejerlejlighed.
• En bygning, der adskiller sig fra sit land.
• En registreret lejekontrakt på op til 30 år for alle typer med titlen jord eller bygninger.

Udenlandske statsborgere ejer muligvis ikke:

• Selvejord.
• Mere end 49% af aktierne i et thailandsk selskab, der ejer selvejendom.

En almindelig praksis for udenlandske investorer er at købe ejendommen sammen med en lejekontrakt for den jord, der normalt løber i en periode på 30 år med to muligheder for fornyelse på 30 år hver. Handlen inkluderer ofte en købsoption for det land, der kan implementeres i tilfælde af, at lovene om udenlandsk ejerskab ændres, eller ejendommen sælges til en thailandsk statsborger eller en juridisk enhed. Jordens frihed kan også købes af en udlænding gennem deres forretning, forudsat at den thailandske aktionær (er) i virksomheden ejer en samlet andel på 51%, hvilket giver udenlandske ejere absolut kontrol over både jorden og ejendommen. Jordsejerskab registreres dog af virksomheden i dette tilfælde og ikke den enkelte. Nylige love tillader også en udlændings thailandske ægtefælle at købe jord i sit eget navn, men er begrænset af kravet om, at købet lovligt kun tilhører ægtefællen uden udenlandsk krav på det.

Desuden er det mest populære middel til udenlandsk ejendom på grund af dets lette vedligeholdelse at investere i et ejerlejlighed. Imidlertid bør investorer også være opmærksom på, at i henhold til lov om ejerlejlighed kan udlændinge kun eje op til 49% af det samlede salgbare areal i en ejerlejlighed.

Forberedelse til visninger

Uanset hvor avanceret teknologi vil være, skal en ejendomsinvestering altid ses og opleves i slutningen af ​​dagen. Hvis du allerede har udarbejdet en liste over gunstige udviklinger, som du ser efter, kan planlægning af en okular absolut indsnævre søgningen. Dette er bydende nødvendigt, da du bruger en stor sum penge på investeringen. Hvis du er på udkig efter en ejendom at ringe hjem, kan det være en god idé at købe en i et expat-befolket område som Hua Hin. Hvorfor? Der er flere grunde til, at dette område er blevet betragtet som udstationeringsvenligt og er blevet beundret af et betydeligt antal udenlandske statsborgere i det sidste årti. Disse årsager inkluderer tilgængeligheden af ​​deres placering, sikrede samfund og landsbyer, familievenlige virksomheder og institutioner og nærhed til transportknudepunkter. Tilsvarende gælder dette generelt, hvis du ser på et fuldt færdigt og klar til brug for ejerlejligheder som ejerlejlighed navn, hvor en førstehånds oplevelse bestemt er et must for ikke kun at se lejligheden, men også det omgivende samfund og de faciliteter, der er tilbydes af bygningens ledelse.

Titelsager forklaret

Som udlænding, der køber jord, skal man have en dyb forståelse for de forskellige eksisterende jordtægter, der tilbydes af den lokale Thailands regering. Så inden du dykker ind i en investering, skal du sørge for at få juridisk rådgivning fra en ejendomsadvokat, der kan tage sig af dine transaktions papirarbejde. Dette sikrer, at du sikrer alle forsigtighedsforanstaltninger og beskytter din ret til lovligt at ansøge om eller få godkendelse til at bygge en ejendom på sådanne jorder.

Hvad er de vigtigste typer landtitler nu? De fleste købere betragter jord, der følger med en Chanote, Heller ikke Sor 3 or Heller ikke Sor 3 Gor. Disse kan sammenlignes med en ejendomsret til alle formål, der kan sælges, lejes, anvendes som pantpant og er de eneste titler, som en registreret ejendomsret eller lejemål kan eksistere over. Imidlertid er grænserne mindre nøjagtigt kortlagt sammenlignet med land med en Chanote. Der er en række andre jordtitler, selvom disse ikke har råd til ejeren at udøve fulde rettigheder til jorden i henhold til den thailandske lov.

Chanote (Nor Sor Gor 4 Jor)

Officielt kaldet Nor Sor 4 er Chanote den mest beskyttede gerningstype, fordi den giver ejeren fulde rettigheder over jorden, til at håndtere eller drage fordel af at udelukke andre fra dets besiddelse. Det fungerer som et certifikat for lovlig leasing af jorden og udstedes af Hua Hin Provincial Land Office ved hjælp af GPS for nøjagtigt at definere landets grænser og kan bruges som bevis, der bekræfter deres ret til offentlige myndigheder.

Heller ikke Sor 3 Gor

Et land, der afventer en fuld titel, får dokumentet Heller ikke Sor 3 Gor. Jorddelen er defineret af små stillinger ved dets grænser og måles af Landafdelingen; derfor har den også sine nøjagtige grænser. Desuden kan denne type jord opdeles i mindre grunde, kan sælges, overføres eller pantsættes på samme måde som en Chanote så længe det er klar til at være en fuldtager. For at opgradere titlen til en Chanote, skal ejeren indgive et andragende til Landafdelingen for at indgive en anmodning om at ændre den til en fuld titel (Chanote), og Landafdelingen kan beslutte at imødekomme anmodningen, hvis der ikke er modstand mod andragendet.

Heller ikke Sor 3

På den anden side, The Heller ikke Sor 3 adskiller sig fra Heller ikke Sor 3 Gor fordi denne titel udstedes uden nogensinde at blive målt af Landafdelingen; derfor betragtes det som et flydende kort uden nøjagtige grænser. Certifikatet tillader lovlig opførelse af en ejendom på jorden, men tillader kun en brugscertificering fra regeringen givet til indehaveren. Det er ikke en officiel ejendomsret, men det sikrer, at den person, der har titlen, kan drage fordel af jorden eller bruge ejendommen som et juridisk dokument. Der kan opstå problemer med at definere det faktiske område, der henvises til i skøbet, og enhver juridisk udvikling skal offentliggøres i det offentlige domæne i 30 dage. Nor Sor 3-titlen kan senere justeres til a Heller ikke Sor 3 Gor derefter andragende derefter til en Chanote i fremtiden.

Ejerlejes titel

En ejerlejlighedstitel anerkender en del af en bygning eller bygninger med flere ejere, en brøkdel af interessen for jorden, andre fælles aktiver (såsom en swimmingpool) og fælles dele af bygningen (såsom trappeopgang eller lobby). Titlen angiver gulvarealet for det lejede rum, grundarealet for den fælles jord og den procentvise interesse, som denne lejlighed har i den fælles ejendom. Denne procentdel bestemmer også stemmeindflydelsen i ejerlejlighedsselskabet eller ejerforeningen.

Bygningstransfers

Bygninger bortset fra ejerlejligheder har ikke nogen form for titeldokument, men deres salg eller langtidsleje kan registreres på District Land Office. Bevis for ejerskab skal dokumenteres enten ud fra bevis for konstruktion eller et dokument, der viser salg og køb. Dette adskiller sig fra huslicensdokumentet, som simpelthen er en registrering af de personer, der besætter huset. Overførsel af en bygning kræver offentliggørelse af 30 dages offentlig varsel for at kontrollere, om nogen ønsker at bestride ejendommens ejerskab. Udlændinge kan derfor eje en bygning eller struktur, der adskiller sig fra dens jord, og registrere en sådan overførsel af ejerskab til deres navne på det lokale distriktskontor.

Andre gebyrer

Bortset fra at bruge penge til at betale for selve ejendommen er der også andre gebyrer og skatter, som du skal huske på og blive sat i budgettet, såsom overførselsgebyr, frimærkeafgift, kildeskat og synkende fond. Hvis du tager disse i overvejelse, vil du vide, om dit budget stadig er på rette spor, inden du underskriver salgskontrakten.

1. Overførselssum
   Generelt fordeles overførselsgebyret mellem køber og sælger og bruges ofte som en del af forhandlingsprocessen for salget. Gebyret er to procent af den vurderede værdi af ejendommen bestemt af finansministeriet og samlet gennem de data, der er taget fra jordafdelingen.
2. Stempelafgift eller specifik virksomhedsskat
   Sælgeren pålægges en stempelafgift på 0.5 procent. For ejere, der har haft ejendommen i mindre end fem år, pålægges der en specifik virksomhedsskat på 3.3 procent som en måde at afskrække Thailands spekulative investorer på ejendomsmarkedet.
3. Kildeskat
   Dette er en progressiv skat, der betales af sælgeren af ​​ejendommen.
4. Sænkningsfond
   Dette er en avanceret betaling for alle splinternye ejerlejligheder, der betales af den første ejer af ejendommen. Dette budget afsættes periodisk til gradvis tilbagebetaling af gæld eller bruges som en fond til at renovere bygningen.
5. Gebyr for fællesareal.
   Normalt har ejerlejligheder et sæt regler og forskrifter, der skal følges for at opretholde et rent, velordnet og fredeligt samfund. Det er bedre at kende disse regler på forhånd for at se, om du er fortrolig med at overholde dem alle, eller hvis du har brug for at finde en anden ejendom, hvis der er nogen regel, som du ikke er enig i. Gebyret for fællesareal beregnes afhængigt af ejendommens størrelse og betales normalt af ejeren årligt. Dette gebyr tildeles af ejerlejlighedens ledelse til den daglige vedligeholdelse af bygningen og dens faciliteter.
6. Hjælpemålere.
   Hvis du beslutter at købe et ejerlejlighed, skal du huske på, at der er månedlige gebyrer, du skal betale. Almindeligt kendt som måleinstrumenter, hvis beregning er baseret på størrelsen på din enhed. Efter en vellykket overdragelse af ejerskab af en ejendom er køberen ansvarlig for at betale registreringen af ​​den helt nye ejendoms elmåler og overdragelsen af ​​ejerskabet af elmåleren til videresalgsformål.