Køb og salg af ejendom i Thailand - hvad du har brug for at vide.

Køb af ejerlejligheder i hus og jord

Køb af ejerlejligheder

Udlændinge kan ligefrem eje et ejerlejlighed i Thailand med 100% ejendomsret.

Forestil dig, at en bygning har 100 enheder. Nu skal 51 af disse enheder ejes af thailandske statsborgere. Højst 49 af disse enheder kan ejes 100% af udenlandske statsborgere.

Hvis en bygnings udenlandske kvotegrænse er nået, er den eneste måde at købe en ejerlejlighed i den bygning på at købe fra en udlænding med en eksisterende ejendomsret.

Alternativt kan den udenlandske statsborger vælge at købe fra en thailandsk statsborger, men kun på et lejemål.

En særlig vigtig ting at huske på, før du køber en lejlighed eller endda før du begynder at kigge efter en lejlighed at købe, men du har bestemt dig for, at du vil købe en lejlighed i Thailand er:

Når udenlandske statsborgere køber ejerlejligheder i Thailand, skal midlerne overføres til Thailand uden for Thailand.

I det væsentlige, når du vil eje en ejerlejlighed, er en del af standardproceduren, når du køber lejligheden, at du skal anmode om et dokument fra din bank for at bekræfte, at midlerne blev overført til Thailand fra et andet land med henblik på at købe et ejerlejlighed i Thailand.

Selv når du overfører pengene ind Thailand fra din oversøiske konto, skal du specifikt angive på overførselsskemaet, at formålet med din overførsel af midler er at købe et ejerlejlighed i Thailand.

Årsagen til dette er, at når du sælger ejendommen igen i fremtiden, skal du gemme alle de overførselsdokumenter og kvitteringer, der er modtaget på salgspunktet, og tage dem med til banken, så du kan få det samlede beløb modtaget fra salget af ejendommen overført fra landet i en transaktion. Hvis du ikke har disse dokumenter fra salget og overførslen, vil du sandsynligvis ikke være i stand til at overføre det samlede beløb på en gang.

Tilsvarende - hvis du ikke har bevis for, at du har overført midlerne til Thailand fra et fremmed land, er det usandsynligt, at du vil være i stand til at købe en lejlighed i Thailand.

Køb af jord

Udenlandske statsborgere kan ikke eje jord i Thailand som selveje.

Den mest almindelige praksis for udlændinge, der køber hus og jord i Thailand, er at lave en lejekonstruktion på maksimalt 30 år med udlejeren.

Dette er en vandtæt kontrakt, der gives af det lokale landkontor, og udlændingen kan derefter teknisk eje jorden i den periode.

Lejekontrakten kan også forlænges med to vilkår på 30 år hver, hvilket giver lejeren i alt 90 år. Dette skal være en separat kontrakt mellem udlejer og lejer, og vi vil altid anbefale, at du konsulterer en velrenommeret, kvalificeret thailandsk advokat for at få denne kontrakt udarbejdet.

Der er en ting, som en god advokat vil anbefale:

Ved købssted og overdragelse af ejerskab / registrering af jordleje din advokat kan angive i salgs- og købsaftalen mellem køber og sælger (adskilt fra den aktuelle jordlejekontrakt og huskøbskontrakt, du får fra jordkontoret), at du BETALER NU for en anden periode eller en anden lejeperiode på 30 år . Når du gør det, forlænges lejekontrakten ikke automatisk efter 30 år, men når du strækker dig til den anden periode, KAN du bevise, at du allerede har betalt for en anden periode, og derfor SKAL udlejer godkende en anden lejeperiode til lejeren.

Du skal stadig udvide fysisk til en anden periode på landkontoret og dog betale det faste lejeafgift på 1.1% på landkontoret.

I det mindste ville dette sikre 2 vilkår på 30 år mellem dig og grundejeren.

Denne type kontrakt ville stå op for en domstol i Thailand.

Dette indlæg fra Thailand ejendomsret Center forklarer det ganske tydeligt.

Komme videre.

Ønsker du at sælge jord og hus i fremtiden inden lejeperioden udløber, kan du gøre det frit til en thailandsk eller udenlandsk statsborger.

Udlejer skal underskrive den frie jordoverførsel til den thailandske køber eller acceptere en ny periode på 30 år, hvis det er en udlænding, der ønsker at ansøge om en ny lejeperiode på 30 år (hvilket er en anden grund til, at det er so vigtigt for dig at konsultere en god advokat når du køber så de kan sikre, at det er anført i købsaftalen, at der ikke er noget gebyr eller et meget lavt gebyr for udlejeren til at underskrive en ejendomsret eller en ny lejekontrakt)

Den udlænding, der køber hos dig, kan også blot overtage den eksisterende lejeperiode, hvis de ønsker det. Det betyder, at hvis du har ejet ejendommen i 5 år, overtager køberen de resterende 25 år af lejeperioden.

Selvom udenlandske statsborgere muligvis ikke ejer jord, kan selve bygningen ejes direkte af en udlænding. Det betyder, at hvis du køber en poolvilla på sin egen grund - vil du købe bygningen (og få ejendomsdokumenterne til at afspejle dig som ejer af bygningen), men jorden forbliver på en lejekontrakt.

Thai aktieselskaber

Det er også muligt for udlændinge at oprette et thailandsk firma til at købe jorden (og huset) i det thailandske selskabs navn, men det tilrådes altid at konsultere en velrenommeret, kvalificeret thailandsk advokat, der kan tale engelsk, da dette er teknisk set et gråt område i thailandsk lovgivning.

At bruge en lille sum penge på en advokat for ro i sindet kan undgå at skulle bruge meget tid og penge i fremtiden, når du forsøger at sælge dit hus, og du finder ud af, at det ikke blev gjort ordentligt første gang.

Bedst diskutere alle detaljer med din advokat for at få en fuld forståelse af situationen, inden du forpligter dig til et køb.

Lav en liste over spørgsmål, du skal stille, før du ser en advokat for at sikre dig, at du stiller alt, hvad du vil vide.

Sælger ejendom i Thailand

At sælge ejendom i Thailand kan være udfordrende, men ikke nødvendigvis svært.

En del af grunden til, at det er yderst vigtigt at konsultere en velrenommeret, kvalificeret advokat, når du KØBER ejendommen, er, så du ikke løber ind i problemer, når du vil SÆLGE din ejendom.

At sælge med ejendomsløsninger Hua Hin garanterer den bedste service og rådgivning, der er tilgængelig i Hua Hin, fordi vi fortæller dig, hvad du har brug for at vide - uanset om du er køber eller sælger.

Mange sælgere, vi støder på, er ikke opmærksomme på de gebyrer, de skal betale, når de sælger en ejendom. Vi giver en omfattende forklaring af alle trin.

Sælger hus og jord v sælger en lejlighed

At sælge hus og jord betyder, at du har flere ting, du skal vide, og dokumenter, du skal have, før du sælger.

Alle disse dokumenter er på thailandsk, hvilket er en anden grund til, at det er nødvendigt at have en thailandsk advokat til enten at oversætte dokumenterne for dig eller i det mindste med engelske markører angive, hvilke dokumenter der er hvilke. Selvfølgelig kan vi hos Property Solutions Hua Hin også hjælpe dig med at identificere, hvilke dokumenter du har brug for.

- oprindelig jordskøge (for og bag) med den nuværende grundejer eller lejers navn på bagsiden på thai

- blå bog eller som de siger på Thai, tabian baan af ejendommen med boligadressen

- sælge og købe aftale fra landkontoret på Thai

- byggetilladelse, der er på Thai

- Thai ID for lejers grundejer eller pas.

Afhængigt af ejerskabstypen kræves der forskellige dokumenter i hvert enkelt tilfælde. Kontakt en af ​​vores erfarne konsulenter for at finde ud af mere.

At sælge en lejlighed kræver, at du har følgende dokumenter.

- oprindelig jordskøge med den nuværende grundejer eller lejers navn på bagsiden på thailandsk

- blå bog eller som de siger på Thai, tabian baan af ejendommen med boligadressen

- sælge og købe aftale fra landkontoret på Thai

- brev fra det lokale juristkontor, der bekræfter, at der ikke er nogen udestående gæld vedrørende vedligeholdelsesgebyrer mv (NB: kun krævet, når du har en bekræftet køber, et depositum er betalt, og du har bekræftet en endelig overførselsdato)

- brev fra det lokale juristkontor, der bekræfter, at der stadig er tilgængelig fordeling i ejerskabet af udenlandsk kvote til udviklingen (NB: kun krævet, når du har en bekræftet køber, et depositum er betalt, og du har bekræftet en endelig overførselsdato)

- på tidspunktet for overførslen er der behov for et par flere detaljer. Kontakt en af ​​vores erfarne konsulenter for at finde ud af mere.

Overførselsgebyrdetaljer

Overførselssum

Overførselsgebyret er ikke en skat, men et offentligt gebyr (som stempelafgift) ved salg og overdragelse af ejerskab af fast ejendom og opkrævet af det lokale landkontor ved overdragelse af ejerskab. Gebyret pålægges med en sats på 2% over ejendommens vurderede værdi. Den vurderede værdi eller statens vurderede værdi er ikke salgsprisen, men en vurderet værdi af den faste ejendom baseret på en beregningsmetode fra Landafdelingen og Finansministeriet og bruges af landkontoret til at bestemme det skattebeløb, der skal betalt. Den registrerede salgsværdi er den faktiske registrerede salgspris mellem parterne. Den vurderede værdi, der anvendes af landkontorets værdi, er ofte temmelig meget lavere end den faktiske salgspris.

Specifik forretningsskat

Denne overførselsskat opkræves normalt, hvis sælgeren er et selskab (der anvendes specifikke undtagelser), eller hvis sælgeren er en fysisk person og sælger ejendommen inden for fem år efter købsregistreringsdatoen. Specifik virksomhedsskat er en skatt på overførsel af fast ejendom beregnet over den registrerede salgsværdi eller den statslige vurderede værdi af den faste ejendom, alt efter hvad der er højere. Denne skat pålægges med en sats på 3% plus en kommunal skat på 10% beregnet på størrelsen af ​​den specifikke forretningsskat, hvilket bringer den samlede skattesats til 3.3%.

Overførsel af fast ejendom er ikke underlagt den specifikke forretningsskat, hvis sælgeren er en person og opfylder følgende betingelser:

Sælgeren har ejet ejendommen mere end fem år før overdragelsen og brugt den som sit bolighjem (det var sælgers bopæl, der startede senest et år fra købsdatoen).

Sælgeren overfører den faste ejendom til den juridiske arving eller en arving ved et testamente.

Sælgeren overfører den faste ejendom til et legitimt barn, men inkluderer ikke et adopteret barn.

Sælgeren overfører den faste ejendom uden overvejelse til offentlige organer.

Sælgeren overfører den faste ejendom uden hensyntagen til templer, kirker eller moskeer. Undtagelsen er begrænset til den overførte del, der ikke overstiger det samlede areal af ejendommen erhvervet af templer, kirker eller moskeer end 80,000 kvadratmeter.

Den overførte faste ejendom er blevet brugt som det primære opholdssted, og sælgerens navn optrådte i husregistret i mindst et år fra datoen for erhvervelsen af ​​en sådan ejendom.

Den overførte ejendom blev erhvervet gennem arv osv.

Specifik forretningsskat er en skattebeskatning, se det relevante afsnit i Thailand indtægtskode.

Stempelafgift

Frimærkeafgift opkræves med en sats på 0.5% over den registrerede eller vurderede værdi, alt efter hvad der er højere. Forpligtelsen til betaling af stempelafgift afhænger af, om sælgeren også er underlagt en specifik forretningsskat eller ej. Når specifik virksomhedsskat finder anvendelse, er sælgeren fritaget for betaling af stempelafgift, men hvis stempelafgift i dette tilfælde er betalt, har sælgeren ret til at kræve tilbagebetaling af stempelafgift fuldt ud inden for 6 måneder efter betalingen .

Indkomstskat

Personlig indkomstskat

Når du er udlænding (f.eks. Sælger din lejlighed), skal du foretage en skattefradrag til det lokale landkontor. Betalingen skal ske på tidspunktet for overdragelse af ejerskabet, men inden overførslen registreres på skøden. Indkomstskat for fysiske personer beregnes til en progressiv sats baseret på ejendommens vurderede værdi med fradrag afhængigt af antallet af besiddelsesår (undtagelser anvendes i visse specifikke situationer, men gælder normalt ikke for udlændinge). Når du sælger din lejlighed, udsteder landkontoret en skattekvittering, som du skal overføre provenuet fra salget fra Thailand.

Virksomhedsindkomstskat

Hvis sælgeren er et selskab, er kildeskat fastsat til 1% over den registrerede værdi eller salgsprisen eller statens vurderede værdi af ejendommen (alt efter hvad der er højere).

Eksempel på skatteberegning

Simpel stikprøveafgiftsberegning (hvad skal man betale på landkontoret) af de samlede omkostninger, der gælder for overførsel af en ejerlejlighed med en værdi på 5 millioner baht og 3 års ejerskab af en privat ejer:

Overførselsgebyr på 2% over 5,000,000 THB 100,000 THB

Specifik forretningsskat 3.3% 165,000 THB

Indkomstskat ca. 100,000 THB

Anden anvendelse mindre gebyrer og andre ca. 300 THB

Samlet beløb, der skal betales til landkontoret på tidspunktet for overdragelse af ejerskabet (ca.): 365,300 THB

Ikke at glemme det "hurtige servicegebyr", som altid er gældende og kan variere fra sag til sag.

Hvem betaler skat og overførselsgebyr?

I et normalt salg af ejendom i Thailand er der ingen fast standardregel for, hvem der betaler overførselsgebyr, stempelafgift, specifik forretningsskat eller endda personlig kildeskat forbundet med overdragelse af ejerskab. Dette er normalt et emne, som sælgeren og køberen skal være enige om i salgs- og købsaftalen. Den anbefalede tidsplan i Hua Hin er:

Overførselsgebyr: deles af sælger og køber

Specifik forretningsskat: deles af sælger og køber

Stempelafgift: deles af sælger og køber

Kildeskat: deles af sælger og køber

Også alle andre gebyrer, der opstår som følge af en ejendomsoverdragelse, skal deles ligeligt mellem køber og sælger.

Andre skatter: når man ejer en ejendom i Thailand, er der ingen generelle ejendomsskatter (reformer er blevet foreslået i 2010). Fast ejendom, der anvendes til kommerciel brug (beboelsesejendomme, der ikke er 'ejerbebyggede' og kommercielle bygninger) skal i henhold til lov om bygning og jordskat betale en 'lejeafgift' med en sats på 12,5% af den årlige lejeværdi. For ubebygget jord er der en meget lille årlig lokal grundudviklingsskat afhængigt af jordens størrelse og anvendelse - (bygnings- og jordskat).

Oversigt over standardoverførselsgebyrer, der skal betales i de fleste ejendomsoverførsler:

Ejet mere end 5 år:

Overførselsgebyr 2%

Toldstempel 0.5%

Indkomstskat ~ 1.5%

Ejes mindre end 5 år:

Overførselsgebyr 2%

Forretningsskat 3.3%

Indkomstskat ~ 1.5%

Selskabsskat og overførselsgebyrer:

Overførselsgebyr 2%

Forretningsskat 3.3%

Indkomstskat 1%

Der er en masse information her, alle sammen. Hvis du har spørgsmål eller kommentarer, bedes du sende dem til os på [e-mail beskyttet] eller ring til os på et af numrene på vores kontakt os-side.