GUÍA PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD EN TAILANDIA
Cosas importantes que los expatriados deben saber antes de mudarse a Hua Hin ...

Hay algo definitivamente atractivo en la idea de vivir una aventura como expatriado. Vivir en el extranjero no solo le brinda la flexibilidad para avanzar en su carrera, sino que también puede hacerlo financieramente viable para una mejor clase de vida en momentos en que el dinero es extremadamente escaso o sus planes para el futuro aún son inciertos. ¿Se imagina gastar sus días de relax bajo las palmeras en una playa exótica, disfrutando de una comunidad local con un clima tropical cálido durante todo el año o vagando por las calles de una ciudad cultural como Hua Hin?

Ubicado estratégicamente en la provincia sureña de Tailandia de Prachuap Khiri Khan, Hua Hin fue una vez un tranquilo pueblo de pescadores. Pero desde que la familia real tailandesa construyó su palacio de verano en la década de 1920, lentamente ganó su fama sin precedentes y atrajo a la élite de Bangkok, que posteriormente estableció un vecindario de casas de vacaciones a lo largo de su amplia franja de playas de arena. Hoy, esta joya cuenta con una próspera comunidad de expatriados, una floreciente escena de restaurantes y campos de golf de clase mundial, ¡perfectos para una escapada bañada por el sol de la bulliciosa ciudad! Para colmo, uno de los mayores atractivos del estilo de vida de expatriados en Hua Hin es, sin lugar a dudas, su nivel de vida. En el momento de redactar este documento, Tailandia tiene actualmente una puntuación de 0.319 en el índice internacional de costo de vida, por lo que los ahorros también serán de gran utilidad aquí, ya que vivir aquí representa aproximadamente 1/3 de la cantidad en comparación con los EE. Suena increíble, ¿verdad?

Decir que las propiedades inmobiliarias de Tailandia se están convirtiendo rápidamente en las favoritas de los compradores en el extranjero es quedarse corto. De hecho, un artículo publicado en The New York Times informó que los índices de precios de condominios, casas adosadas, villas y terrenos en Tailandia han crecido aún más rápidamente a lo largo de los años, con frecuencia en el rango del 5 al 12 por ciento anual. Pasar sus días en costas extranjeras puede parecer novedoso y poético, pero comprar una propiedad en el extranjero tiene su propio conjunto de reglas y estándares. Deberá considerar una variedad de factores, desde la estabilidad política de Tailandia hasta la logística de administrar sus activos desde lejos. Instamos a los expatriados a que planifiquen cuidadosamente y consideren los siguientes recordatorios antes de empacar sus pasaportes y comenzar una nueva vida en el paraíso.

Encontrar al agente adecuado

Es absolutamente vital realizar una investigación exhaustiva antes de comprar una propiedad inmobiliaria en Tailandia para garantizar que su inversión sea sólida. Como extranjero, la mejor manera de hacerlo es acudir a un agente inmobiliario de confianza que pueda ayudarlo a buscar la casa de sus sueños en Hua Hin. El corredor le presentará casi todo lo que necesita saber sobre la ubicación y la propiedad, por lo tanto, un agente de bienes raíces puede ser un recurso impresionante para conocer información y tendencias específicas del vecindario. Él o ella puede mostrarle muchas propiedades que pueden acelerar el proceso de búsqueda y adaptarse a sus necesidades, gustos y presupuesto, todo al mismo tiempo. Serán su mejor proveedor de información sobre cuánto tiempo ha estado una casa en el mercado, si ha sido incluida en la lista más de una vez, cómo compite con las propiedades cercanas y también pueden proporcionar información de inspecciones anteriores. Además, pueden ser fundamentales para ayudarlo a comprender todos los costos adicionales de ser propietario de una vivienda, como seguros, impuestos gubernamentales y mantenimiento. Por encima de todo, busque un corredor que tenga un gran historial en el cierre de transacciones y que valore el profesionalismo con amabilidad. Desde el momento en que decide comprar una propiedad, esencialmente acepta participar en un "proceso de compra" que implica reunirse con abogados, promotores inmobiliarios y vendedores privados. Por lo tanto, un buen agente informado, experimentado y con excelentes conexiones en la industria puede hacer que la búsqueda de su propiedad sea mucho más cómoda.

¿Pueden los extranjeros invertir en propiedades de Tailandia?

La respuesta simple es sí, pero lo primero que todo comprador de vivienda extranjero debe saber es que, según la ley tailandesa, los extranjeros no pueden poseer tierras en su propio nombre. Sin embargo, pueden poseer el derecho a la propiedad absoluta de cualquier propiedad u otros edificios erigidos en el terreno. Las restricciones de propiedad de tierras extranjeras en el país se refieren únicamente a la tierra y no a la estructura o condominio registrado bajo la Ley de Condominios, mientras que la propiedad de la tierra está regulada por la Ley del Código de Tierras. Por lo tanto, la tierra y la estructura de la tierra pueden ser propiedad independiente de individuos separados.

Los extranjeros pueden poseer:

• Una unidad en un Condominio registrado.
• Un edificio distinto a su terreno.
• Un arrendamiento registrado de hasta 30 años para todo tipo de terrenos o edificios titulados.

Los extranjeros no pueden poseer:

• Tierras de dominio absoluto.
• Más del 49% de las acciones de una empresa tailandesa propietaria de tierras.

Una práctica común para los inversionistas extranjeros es comprar la propiedad junto con un contrato de arrendamiento de la tierra que generalmente tiene una duración de 30 años con dos oportunidades de renovación de 30 años cada una. El trato a menudo incluye una opción de compra de la tierra que podría implementarse en caso de que las leyes de propiedad extranjera cambien o la propiedad se venda a un ciudadano tailandés o una entidad legal. El dominio absoluto de la tierra también puede ser adquirido por un extranjero a través de su negocio, siempre que los accionistas tailandeses de la empresa posean una participación combinada del 51%, lo que permite a los propietarios extranjeros el control absoluto tanto de la tierra como de la propiedad. La propiedad de la tierra, sin embargo, está registrada a nombre de la empresa en este caso y no del individuo. Las leyes recientes también permiten que el cónyuge tailandés de un extranjero compre tierras en su propio nombre, pero está restringido por el requisito de que la compra legalmente pertenezca únicamente al cónyuge, sin que el extranjero lo reclame.

Además, el medio más popular de propiedad extranjera, debido a su facilidad de mantenimiento, es invertir en un condominio. Sin embargo, los inversores también deben tener en cuenta que, según la Ley de Condominios, los extranjeros solo pueden poseer hasta el 49% del área total vendible de un edificio de condominios.

Preparándose para las visitas

No importa cuán avanzada sea la tecnología, una inversión inmobiliaria siempre debe verse y experimentarse al final del día. Si ya ha preparado una lista reducida de desarrollos favorables que está buscando, programar un ocular puede reducir absolutamente la búsqueda. Esto es imperativo ya que gastará una gran suma de dinero para la inversión. Si está buscando una propiedad para llamar hogar, podría ser una buena idea comprar una en un área poblada por expatriados como Hua Hin. ¿Por qué? Bueno, hay varias razones por las que esta área ha sido considerada amigable para los expatriados y ha sido admirada por un número considerable de residentes extranjeros durante la última década. Estas razones incluyen la accesibilidad de su ubicación, comunidades y pueblos seguros, establecimientos e instituciones favorables a las familias y la proximidad a los centros de transporte. De manera similar, esto generalmente se aplica si está considerando un condominio completamente terminado y listo para ocupar, como el nombre del condominio, donde una experiencia de primera mano es ciertamente una necesidad para ver no solo la unidad de condominio en sí, sino también la comunidad circundante y las comodidades que se ofrecen. ofrecido por la dirección del edificio.

Explicación de los títulos de propiedad

Como extranjero que compra tierras, uno debe tener un conocimiento profundo de los diversos títulos de propiedad existentes que ofrece el gobierno local de Tailandia. Por lo tanto, antes de sumergirse en cualquier inversión, asegúrese de obtener asesoramiento legal de un abogado de bienes raíces que pueda encargarse de los trámites administrativos de sus transacciones. Esto asegura que usted está tomando todas las medidas de precaución y protegiendo su derecho a solicitar legalmente u obtener la aprobación para construir una propiedad en dichos terrenos.

Ahora bien, ¿cuáles son los principales tipos de títulos de propiedad? La mayoría de los compradores consideran la tierra que viene con un chanote, Ni sor 3 or Ni Sor 3 Gor. Estos son comparables a un título de propiedad de la tierra para todos los propósitos que se pueden vender, alquilar, aplicar como garantía hipotecaria y son los únicos títulos sobre los cuales puede existir un derecho de propiedad registrado o arrendamiento. Sin embargo, los límites están medidos con menos precisión en comparación con la tierra con un chanote. Hay una serie de otros títulos de propiedad de la tierra, aunque estos no permiten al propietario ejercer todos los derechos sobre la tierra según la ley tailandesa.

Chanote (ni Sor Gor 4 Jor)

Oficialmente llamado Nor Sor 4, el Chanote es el tipo de escritura más protegida porque otorga al propietario plenos derechos sobre la tierra, para negociar o aprovechar la exclusión de otros de su posesión. Actúa como un certificado de arrendamiento legal de la tierra y es emitido por la Oficina Provincial de Tierras de Hua Hin utilizando GPS para definir con precisión los límites de la tierra y puede usarse como evidencia que confirma su derecho a las autoridades gubernamentales.

Ni Sor 3 Gor

Un terreno que está pendiente de una escritura de propiedad completa recibe el documento Ni Sor 3 Gor. La sección de tierra está definida por pequeños postes en sus fronteras y es medida por el Departamento de Tierras; por lo tanto, también tiene sus límites exactos. Además, este tipo de terrenos se pueden dividir en parcelas más pequeñas, se pueden vender, transferir o hipotecar de la misma manera que un chanote siempre que esté listo para ser un título de propiedad completo. Para actualizar el título a un chanote, el propietario debe presentar una petición al Departamento de Tierras para presentar una solicitud para cambiarla a un título de propiedad completo (Chanote), y el Departamento de Tierras puede decidir otorgar la solicitud si no hay oposición contra la solicitud.

Ni sor 3

Por otro lado, el Ni sor 3 se diferencia del Ni Sor 3 Gor porque este título se emite sin que el Departamento de Tierras haya medido todavía; de ahí que se considere un mapa flotante sin límites exactos. El certificado permite la construcción legal de una propiedad en el terreno, pero solo permite una certificación de uso otorgada por el gobierno al propietario. No es un título posesorio oficial, pero asegura que la persona que tiene el título pueda beneficiarse de la tierra o utilizar la escritura como documento legal. Pueden surgir problemas para definir el área real a la que se hace referencia en la escritura de propiedad, y cualquier desarrollo legal debe ser publicitado en el dominio público durante 30 días. El título de Nor Sor 3 se puede ajustar más tarde a un Ni Sor 3 Gor luego posteriormente solicitó a un chanote en el futuro.

Título del condominio

Un título de condominio reconoce una sección de un edificio o edificios con múltiples propietarios, un interés fraccionario en el terreno, otros bienes comunes (como una piscina) y partes comunes del edificio (como la escalera o el vestíbulo). El título indicará el área de piso del espacio alquilado, el área de terreno del terreno común y el porcentaje de participación que ese departamento tiene en la propiedad común. Este porcentaje también determina la influencia del voto en la empresa o asociación de propietarios del condominio.

Transferencias de edificios

Los edificios, aparte de los condominios, no tienen ningún tipo de documento de título, pero su venta o arrendamiento a largo plazo puede registrarse en la Oficina de Tierras del Distrito. La prueba de propiedad debe establecerse a partir de una prueba de construcción o un documento que muestre la compra y venta. Esto es diferente del documento de licencia de la casa, que es simplemente un registro de las personas que ocupan la casa. La transferencia de un edificio requiere la publicación de un aviso público de 30 días para verificar si alguien desea disputar la propiedad de la propiedad. Por lo tanto, los extranjeros pueden poseer un edificio o estructura que sea distinto de su terreno y registrar dicha transferencia de propiedad a su nombre en la Oficina del Distrito Local.

Otros costos

Además de gastar dinero para pagar la propiedad en sí, también hay otras tarifas e impuestos que debe tener en cuenta y incluir en el presupuesto, como la tarifa de transferencia, el impuesto de timbre, la retención de impuestos y el fondo de amortización. Tomarlos en consideración le permitirá saber si su presupuesto aún está bien encaminado antes de firmar el Contrato de Venta.

1. Tarifa de transferencia
   Generalmente, la tarifa de transferencia se divide entre el comprador y el vendedor y, a menudo, se utiliza como parte del proceso de negociación de la venta. La tarifa es el dos por ciento del valor tasado de la propiedad determinado por el Departamento del Tesoro y acumulado a través de los datos tomados del Departamento de Tierras.
2. Impuesto de timbre o impuesto comercial específico
   El vendedor incurre en un impuesto de timbre del 0.5 por ciento. Para los propietarios que han tenido la propiedad durante menos de cinco años, se incurre en un impuesto comercial específico del 3.3 por ciento como una forma de disuadir a los inversores especulativos de Tailandia en el mercado inmobiliario.
3. retención en la fuente
   Se trata de un impuesto progresivo que paga el vendedor de la propiedad.
4. Fondo de amortización
   Este es un pago por adelantado para todos los condominios nuevos pagados por el primer dueño de la propiedad. Este presupuesto se reserva periódicamente para el pago gradual de deudas o se utiliza como fondo para la rehabilitación del edificio.
5. Tarifa de área común.
   Normalmente, los condominios tienen un conjunto de reglas y regulaciones que deben seguirse para mantener una comunidad limpia, ordenada y pacífica. Es mejor conocer estas reglas de antemano para ver si se siente cómodo cumpliendo con todas ellas, o si necesita encontrar otra propiedad en caso de que haya alguna regla con la que no esté de acuerdo. La tarifa del área común se calcula según el tamaño de la propiedad y, por lo general, el propietario la paga anualmente. Esta tarifa es asignada por la administración del condominio para el mantenimiento diario del edificio y sus instalaciones.
6. Contadores de servicios públicos.
   Si decide comprar un condominio, tenga en cuenta que hay cuotas mensuales que debe liquidar. Comúnmente conocidos como medidores de servicios públicos, cuyo cálculo se basa en el tamaño de su unidad. Tras la transferencia exitosa de la propiedad de una propiedad, el comprador es responsable de pagar el registro del medidor de electricidad de la nueva propiedad y la transferencia de propiedad del medidor de electricidad para fines de reventa.