Comprar y vender una propiedad en Tailandia: lo que necesita saber.
Comprar condominios de propiedad absoluta v casa y terreno
Compra de Condominios
Los extranjeros pueden ser propietarios de un condominio en Tailandia al 100%.
Imagina que un edificio tiene 100 unidades. Ahora, 51 de esas unidades deben ser propiedad de ciudadanos tailandeses. Un máximo de 49 de esas unidades pueden ser 100% propiedad absoluta de ciudadanos extranjeros.
Si se alcanza el límite de la cuota extranjera de un edificio, la única forma de comprar un condominio de propiedad absoluta en ese edificio es comprándolo a un extranjero con un título de propiedad absoluta existente.
Alternativamente, el ciudadano extranjero puede optar por comprarle a un ciudadano tailandés, pero solo en arrendamiento.
Una cosa especialmente importante a tener en cuenta antes de comprar un condominio o incluso antes de comenzar a buscar un condominio para comprar, pero ha decidido que desea comprar un condominio en Tailandia es:
Cuando los ciudadanos extranjeros compran condominios de propiedad absoluta en Tailandia, los fondos deben transferirse a Tailandia desde fuera de Tailandia.
En esencia, cuando desea ser propietario de un condominio, parte del procedimiento estándar al comprar el condominio es que debe solicitar un documento a su banco para confirmar que los fondos se transfirieron a Tailandia desde otro país. con el propósito de comprar un condominio en Tailandia.
Incluso cuando transfieres los fondos dentro Tailandia de su cuenta en el extranjero, debe indicar específicamente en el comprobante de transferencia que el propósito de su transferencia de fondos es comprar un condominio en Tailandia.
La razón de esto es que cuando vuelva a vender la propiedad en el futuro, debe guardar todos los documentos de transferencia y recibos recibidos en el punto de venta y llevarlos al banco para que pueda tener el monto total recibido de la venta de la propiedad transferida fuera del país en una sola transacción. Si no tiene estos documentos de la venta y transferencia, lo más probable es que no pueda transferir la cantidad total de fondos de una sola vez.
Del mismo modo, si no tiene pruebas de que transfirió los fondos a Tailandia desde un país extranjero, es poco probable que pueda comprar un condominio en Tailandia.
Comprando tierra
Los ciudadanos extranjeros no pueden poseer tierras en Tailandia como dominio absoluto.
La práctica más común para los extranjeros que compran una casa y un terreno en Tailandia es hacer una estructura de arrendamiento de un máximo de 30 años con el propietario.
Este es un contrato a prueba de agua que es otorgado por la oficina local de tierras y el extranjero puede entonces técnicamente ser propietario de la tierra durante ese período.
El contrato de arrendamiento también se puede extender por dos términos de 30 años cada uno, dando al arrendatario un total de 90 años. Este debe ser un contrato separado entre el propietario y el arrendatario, y siempre le recomendamos que consulte con un abogado tailandés calificado y de buena reputación para redactar este contrato.
Hay una cosa que recomendaría un buen abogado:
En el punto de compra y transferencia de propiedad / registro de arrendamiento de tierras su abogado puede indicar en el acuerdo de compraventa entre el comprador y el vendedor (aparte del contrato de arrendamiento de la tierra real y el contrato de compra de la casa que obtiene de la oficina de la tierra) que PAGA AHORA por un segundo plazo de arrendamiento o un segundo plazo de arrendamiento de 30 años . Cuando haga eso, el contrato de arrendamiento no se extenderá automáticamente después de 30 años, pero cuando se extienda al segundo término, PUEDE probar que ya pagó por un segundo período y, por lo tanto, el Arrendador DEBE aprobar un segundo período de arrendamiento al Arrendatario.
Sin embargo, aún debe extender físicamente a un segundo período en la oficina de tierras y pagar la tarifa de arrendamiento estándar del 1.1% en la oficina de tierras.
Al menos esto aseguraría 2 términos de 30 años entre usted y el propietario.
Este tipo de contrato se mantendría en un tribunal de justicia en Tailandia.
Esta publicación de Centro de derecho inmobiliario de Tailandia lo explica con bastante claridad.
Continuando.
Si desea vender el terreno y la casa en el futuro antes de que expire el plazo de arrendamiento, puede hacerlo libremente a un ciudadano tailandés o extranjero.
El propietario debe firmar la transferencia de propiedad absoluta al comprador tailandés o aceptar un nuevo plazo de arrendamiento de 30 años si es un ciudadano extranjero que desea solicitar un nuevo plazo de arrendamiento de 30 años (que es otra razón por la que es so importante que consulte con un buen abogado cuando compras para que puedan asegurarse de que se establece en el acuerdo de compra que no hay tarifa o una tarifa muy baja para que el propietario apruebe una transferencia de propiedad absoluta o nuevo arrendamiento)
El extranjero que compra a usted también puede simplemente hacerse cargo del plazo de arrendamiento existente si lo desea. Es decir, si ha sido propietario de la propiedad durante 5 años, el comprador se hará cargo de los 25 años restantes del plazo de arrendamiento.
Aunque los ciudadanos extranjeros no sean propietarios de terrenos, el edificio en sí puede ser propiedad de un extranjero. Esto significa que si compra una villa con piscina en su propio terreno, comprará el edificio (y los documentos de propiedad lo reflejarán como propietario del edificio), pero el terreno permanecerá en un contrato de arrendamiento.
Sociedades Anónimas Tailandesas
También es posible que los extranjeros establezcan una empresa tailandesa para comprar la tierra (y la casa) a nombre de la empresa tailandesa, sin embargo, es muy recomendable consultar siempre con un abogado tailandés calificado y de buena reputación que hable inglés, ya que este es técnicamente un área gris en la ley tailandesa.
Gastar una pequeña cantidad de dinero en un abogado para su tranquilidad puede evitar tener que gastar mucho tiempo y dinero en el futuro cuando intente vender su casa y descubra que no se hizo correctamente la primera vez.
Lo mejor es discutir todos los detalles con su abogado para tener una comprensión completa de la situación antes de comprometerse con una compra.
Haga una lista de preguntas para hacer antes de ver a un abogado para asegurarse de preguntar todo lo que desea saber.
Venta de propiedad en Tailandia
Vender una propiedad en Tailandia puede ser un desafío, pero no necesariamente difícil.
Parte de la razón por la que es de suma importancia consultar con un abogado calificado y de buena reputación cuando COMPRA la propiedad, es para que no tenga problemas cuando quiera VENDER su propiedad.
Vender con Property Solutions Hua Hin garantiza el mejor servicio y asesoramiento disponible en Hua Hin porque le contamos lo que necesita saber, ya sea que sea un comprador o un vendedor.
Muchos vendedores con los que nos encontramos no son conscientes de las tarifas que deben pagar al vender una propiedad. Ofrecemos una explicación completa de todos los pasos.
Venta de casa y terreno v venta de condominio
Vender casa y terreno significa que tiene varias cosas que necesita saber y documentos que necesita tener antes de vender.
Todos estos documentos están en tailandés, que es otra razón por la que es necesario tener un abogado tailandés para traducir los documentos por usted o al menos indicar con marcadores en inglés qué documentos son cuáles. Por supuesto, en Property Solutions Hua Hin también podemos ayudarlo a identificar qué documentos necesita.
- escritura de propiedad original (anverso y reverso) con el nombre del propietario actual o el nombre del arrendatario al reverso en tailandés
- Libro azul o, como se dice en tailandés, tabian baan de la propiedad con la dirección residencial.
- acuerdo de venta y compra de la oficina de tierras en tailandés
- permiso de construcción en tailandés
- DNI tailandés del propietario o pasaporte del arrendatario.
Dependiendo del tipo de titularidad se exigirán diferentes documentos en cada caso. Póngase en contacto con uno de nuestros consultores experimentados para obtener más información.
La venta de un condominio requiere que tenga los siguientes documentos.
- título de propiedad original con el nombre del propietario actual o el nombre del arrendatario en el reverso en tailandés
- Libro azul o, como se dice en tailandés, tabian baan de la propiedad con la dirección residencial.
- acuerdo de venta y compra de la oficina de tierras en tailandés
- carta de la oficina jurídica local confirmando que no hay ninguna deuda pendiente con respecto a las tarifas de mantenimiento, etc. (NB: solo se requiere una vez que tenga un comprador confirmado, se haya pagado un depósito y haya confirmado una fecha de transferencia final)
- carta de la oficina jurídica local confirmando que todavía hay una asignación disponible en la propiedad de la cuota extranjera para el desarrollo (NB: solo se requiere una vez que tenga un comprador confirmado, se haya pagado un depósito y haya confirmado una fecha de transferencia final)
- En el momento de la transferencia, se requieren algunos detalles más. Póngase en contacto con uno de nuestros consultores experimentados para obtener más información.
Detalles de la tarifa de transferencia
Tarifa de transferencia
La tarifa de transferencia no es un impuesto, sino una tarifa del gobierno (como el impuesto de timbre) sobre la venta y transferencia de propiedad de bienes inmuebles y la recauda la oficina local de tierras al momento de la transferencia de propiedad. La tarifa se impone a una tasa del 2% sobre el valor de tasación de la propiedad. El valor tasado o el valor tasado del gobierno no es el precio de venta, sino un valor tasado de la propiedad inmueble basado en un método de cálculo por el Departamento de Tierras y el Departamento del Tesoro y es utilizado por la oficina de tierras para determinar la cantidad de impuesto que debe pagarse. pagado. El valor de venta registrado es el precio de venta registrado real entre las partes. El valor de tasación utilizado por el valor de la oficina de tierras suele ser mucho más bajo que el precio de venta real.
Impuesto comercial específico
Este impuesto de transferencia generalmente se cobra si el vendedor es una empresa (se aplican exenciones específicas) o si el vendedor es una persona física y vende la propiedad dentro de los cinco años posteriores a la fecha de registro de la compra. El impuesto comercial específico es un impuesto de tasación sobre la transferencia de propiedad inmueble calculado sobre el valor de venta registrado o el valor tasado por el gobierno de la propiedad inmueble, el que sea mayor. Este impuesto se aplica a una tasa del 3% más un impuesto municipal del 10% calculado sobre el monto del impuesto comercial específico, lo que eleva la tasa impositiva total al 3.3%.
La transferencia de bienes inmuebles no estaría sujeta al impuesto comercial específico si el vendedor es un individuo y cumple con las siguientes condiciones:
El vendedor ha poseído la propiedad más de cinco años antes de la transferencia y la usó como su casa residencial (era el domicilio del vendedor a partir de un año como máximo a partir de la fecha de compra).
El vendedor transfiere los bienes inmuebles al heredero legal o al heredero mediante testamento.
El vendedor transfiere la propiedad real a un hijo legítimo, pero sin incluir a un hijo adoptado.
El vendedor transfiere la propiedad inmueble sin consideración a las agencias gubernamentales.
El vendedor transfiere los bienes inmuebles sin tener en cuenta los templos, iglesias o mezquitas. La exención se limita a la parte transferida que no haga que el área total de la propiedad adquirida por templos, iglesias o mezquitas exceda los 80,000 metros cuadrados.
Los bienes inmuebles transferidos se han utilizado como el lugar principal de residencia, y el nombre del vendedor apareció en el registro de la casa por no menos de un año a partir de la fecha de adquisición de dichos bienes.
El inmueble cedido se adquirió mediante herencia, etc.
El impuesto comercial específico es un impuesto de evaluación, consulte la sección correspondiente en el Código de Ingresos de Tailandia.
Deber del sello
El impuesto de timbre se cobra a una tasa del 0.5% sobre el valor registrado o tasado, el que sea mayor. La obligación de pago del impuesto de timbre depende de si el vendedor también está sujeto a impuestos comerciales específicos o no. Cuando se aplica un impuesto comercial específico, el vendedor está exento del pago del impuesto de timbre; sin embargo, si en este caso se ha pagado el impuesto de timbre, el vendedor tiene derecho a reclamar el reembolso del impuesto de timbre en su totalidad dentro de los 6 meses posteriores al pago. .
Retención de impuestos sobre la renta
Retención de impuestos sobre la renta de las personas físicas
Cuando usted es un extranjero (por ejemplo, vende su apartamento) debe hacer un pago de retención de impuestos a la oficina local de tierras. El pago debe realizarse en el momento de la transferencia de propiedad, pero antes de que la transferencia se registre en la escritura. La retención en origen para las personas físicas se calcula a una tasa progresiva en función del valor de tasación de la propiedad con una deducción en función del número de años de posesión (las exenciones se aplican en determinadas situaciones específicas pero normalmente no se aplican a los extranjeros). Cuando venda su apartamento en condominio, la oficina de tierras emitirá un recibo de impuestos que necesitará para transferir el producto de la venta fuera de Tailandia.
Retención de impuestos sobre la renta de las sociedades
Si el vendedor es una empresa, la retención de impuestos se fija en un 1% sobre el precio registrado o de venta o el valor tasado por el gobierno de la propiedad (el que sea más alto).
Ejemplo de cálculo de impuestos
Ejemplo de cálculo simple de impuestos (qué pagar en la oficina de propiedad) del costo total aplicable para la transferencia de una unidad de condominio con un valor de 5 millones de baht y 3 años de propiedad por parte de un propietario privado:
Comisión de transferencia del 2% por encima de 5,000,000 THB 100,000 THB
Impuesto empresarial específico 3.3% 165,000 THB
Retención de impuestos sobre la renta aproximadamente 100,000 THB
Otras solicitudes pequeñas tarifas y otras aprox. 300 THB
Importe total a pagar a la oficina de propiedad en el momento de la transferencia de propiedad (aproximadamente): 365,300 THB
Sin olvidar la “tarifa de servicio rápido” que es algo que siempre se aplica y que puede variar de un caso a otro.
¿Quién paga los impuestos y las tasas de transferencia?
En una venta normal de propiedad en Tailandia, no existe una regla fija estándar sobre quién paga la tarifa de transferencia, el impuesto de timbre, el impuesto comercial específico o incluso el impuesto sobre la renta de retención personal asociado con la transferencia de propiedad. Este suele ser un tema que el vendedor y el comprador deben acordar en el acuerdo de compraventa. El horario recomendado en Hua Hin es:
Tarifa de transferencia: compartida por el vendedor y el comprador
Impuesto comercial específico: compartido por el vendedor y el comprador
Impuesto de timbre: compartido por el vendedor y el comprador
Retención de impuestos: compartida por el vendedor y el comprador
Además, todas y cada una de las demás tarifas incurridas como resultado de una transferencia de propiedad de la propiedad deben ser compartidas equitativamente entre el comprador y el vendedor.
Otros impuestos: cuando se posee una propiedad en Tailandia no hay impuestos generales sobre la propiedad (se han propuesto reformas en 2010). Las propiedades inmobiliarias destinadas a uso comercial (casas residenciales no "ocupadas por el propietario" y edificios comerciales) deben pagar, en virtud de la Ley de impuestos sobre la construcción y la tierra, un impuesto de "alquiler" a una tasa del 12,5% del valor anual del alquiler. En el caso de las tierras no desarrolladas, existe un impuesto local anual muy pequeño sobre el desarrollo de la tierra que depende del tamaño y uso de la tierra (impuesto sobre la construcción y la tierra).
Resumen de las tarifas de transferencia estándar pagaderas en la mayoría de las transferencias de propiedad:
Poseído más de 5 años:
Tarifa de transferencia 2%
Sello de derechos 0.5%
Impuesto sobre la renta ~ 1.5%
Propiedad de menos de 5 años:
Tarifa de transferencia 2%
Impuesto comercial 3.3%
Impuesto sobre la renta ~ 1.5%
Tasas de impuestos y transferencias de la empresa:
Tarifa de transferencia 2%
Impuesto comercial 3.3%
Impuesto sobre la renta 1%
Aquí hay mucha información para todos. Si tiene alguna pregunta o comentario, envíenoslo a [email protected] o llámenos a uno de los números de nuestra página de contacto.