UN GUIDE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ EN THAÏLANDE
Ce que les expatriés doivent savoir avant de déménager à Hua Hin…

Il y a quelque chose de définitivement séduisant dans l’idée de vivre une aventure d’expatrié. Vivre à l'étranger vous donne non seulement la flexibilité nécessaire pour faire avancer votre carrière, mais cela peut également la rendre financièrement viable pour une meilleure classe de vie lorsque l'argent est extrêmement serré ou que vos projets pour l'avenir sont encore incertains. Pouvez-vous imaginer dépenser vos journées de détente sous les palmiers sur une plage exotique, de profiter d'une communauté locale avec un climat tropical chaud toute l'année ou de flâner dans les rues d'une ville culturelle comme Hua Hin ?

Stratégiquement située dans la province sud-thaïlandaise de Prachuap Khiri Khan, Hua Hin était autrefois un paisible village de pêcheurs. Mais depuis que la famille royale thaïlandaise a construit son palais d'été dans les années 1920, celui-ci a lentement acquis une renommée sans précédent et a attiré l'élite de Bangkok, qui a ensuite établi un quartier de maisons de vacances le long de sa vaste étendue de plages de sable fin. Aujourd'hui, ce joyau abrite une communauté d'expatriés florissante, une scène de restaurants florissante et des parcours de golf de classe mondiale – parfaits pour une escapade ensoleillée loin de l'agitation de la ville ! Pour couronner le tout, l’un des plus grands attraits du mode de vie des expatriés à Hua Hin est indéniablement son niveau de vie. Au moment d'écrire ces lignes, la Thaïlande obtient actuellement un score de 0.319 sur l'indice international du coût de la vie, donc les économies seront très importantes ici aussi, car vivre ici coûte environ 1/3 du montant par rapport aux États-Unis. Cela semble incroyable, n'est-ce pas ?

Dire que l'immobilier thaïlandais est en train de devenir rapidement un favori parmi les acheteurs étrangers est un euphémisme. En fait, un article publié dans le New York Times rapporte que les indices des prix des copropriétés, des maisons de ville, des villas et des terrains en Thaïlande ont augmenté encore plus rapidement au fil des ans, souvent dans une fourchette de 5 à 12 pour cent par an. Passer ses journées à l’étranger peut sembler nouveau et poétique, mais l’achat d’une propriété à l’étranger a son propre ensemble de règles et de normes. Vous devrez prendre en compte une série de facteurs, de la stabilité politique de la Thaïlande à la logistique de la gestion de vos actifs à distance. Nous invitons vivement les expatriés à planifier soigneusement et à prendre en compte les rappels suivants avant de préparer leur passeport et de commencer une nouvelle vie au paradis.

Trouver le bon agent

Il est absolument essentiel d'effectuer des recherches approfondies avant d'acheter un bien immobilier en Thaïlande pour garantir que votre investissement sera judicieux. En tant qu'étranger, la meilleure façon d'y parvenir est de contacter un courtier immobilier réputé qui pourra vous aider à rechercher la maison de vos rêves à Hua Hin. Presque tout ce que vous devez savoir sur l'emplacement et la propriété vous sera présenté par le courtier. Ainsi, un agent immobilier peut être une ressource impressionnante pour obtenir un aperçu des informations et des tendances spécifiques au quartier. Il ou elle peut vous montrer de nombreuses propriétés qui peuvent accélérer le processus de recherche et répondre à vos besoins, à vos goûts et à votre budget, tout en même temps. Ils seront votre meilleur fournisseur d'informations sur la durée depuis laquelle une maison est sur le marché, si elle a été répertoriée plus d'une fois, comment elle rivalise avec les propriétés voisines et peuvent également fournir des informations sur les inspections précédentes. De plus, ils peuvent vous aider à comprendre tous les coûts supplémentaires liés à la possession d’une maison, comme l’assurance, les taxes gouvernementales et l’entretien. Par-dessus tout, trouvez un courtier qui a d’excellents antécédents en matière de clôture de transactions et qui valorise gracieusement son professionnalisme. À partir du moment où vous décidez d'acheter une propriété, vous acceptez essentiellement de participer à un « processus d'achat » qui implique de rencontrer des avocats, des promoteurs immobiliers et des vendeurs privés. Ainsi, un bon agent informé, expérimenté et possédant d'excellentes relations dans le secteur peut rendre votre recherche de propriété beaucoup plus confortable.

Les étrangers peuvent-ils investir dans des propriétés en Thaïlande ?

La réponse simple est oui, mais la première chose que tout acheteur étranger doit savoir est qu’en vertu de la loi thaïlandaise, les étrangers ne sont pas autorisés à posséder un terrain en leur propre nom. Ils peuvent cependant détenir le droit de pleine propriété sur toute propriété ou autre bâtiment érigé sur le terrain. Les restrictions en matière de propriété foncière étrangère dans le pays concernent uniquement le terrain et non la structure ou la copropriété enregistrée en vertu de la loi sur les condominiums, tandis que la propriété foncière est réglementée par la loi sur le code foncier. Par conséquent, le terrain et la structure située sur le terrain peuvent appartenir indépendamment à des individus distincts.

Les ressortissants étrangers peuvent posséder :

• Une unité dans une copropriété enregistrée.
• Un bâtiment distinct de son terrain.
• Un bail enregistré d'une durée maximale de 30 ans pour tous les types de terrains ou de bâtiments titrés.

Les ressortissants étrangers ne peuvent pas posséder :

• Terrain en pleine propriété.
• Plus de 49 % des actions d’une société thaïlandaise propriétaire de terrains en pleine propriété.

Une pratique courante pour les investisseurs étrangers consiste à acheter la propriété avec un bail pour le terrain qui dure généralement 30 ans avec deux possibilités de renouvellement de 30 ans chacune. L'accord comprend souvent une option d'achat pour le terrain qui pourrait être mise en œuvre dans le cas où les lois sur la propriété étrangère changeraient ou si la propriété serait vendue à un ressortissant thaïlandais ou à une personne morale. La pleine propriété du terrain peut également être achetée par un étranger par le biais de son entreprise, à condition que le ou les actionnaires thaïlandais de l'entreprise détiennent une part combinée de 51 %, permettant aux propriétaires étrangers un contrôle absolu sur le terrain et la propriété. Cependant, la propriété foncière est dans ce cas enregistrée au nom de l'entreprise et non au nom de l'individu. Des lois récentes autorisent également le conjoint thaïlandais d'un étranger à acheter un terrain en son propre nom, mais sont limitées par l'exigence selon laquelle l'achat appartient légalement au seul conjoint, sans aucun droit étranger sur celui-ci.

De plus, le mode de propriété étranger le plus populaire, en raison de sa facilité d’entretien, est l’investissement dans une copropriété. Cependant, les investisseurs doivent également noter qu'en vertu de la loi sur les copropriétés, les étrangers ne peuvent posséder que 49 % de la surface totale vendable d'un immeuble en copropriété.

Préparation des visites

Quelle que soit l’avancée de la technologie, un investissement immobilier doit toujours être vu et vécu en fin de compte. Si vous avez déjà préparé une liste restreinte des développements favorables que vous recherchez, la planification d'un oculaire peut absolument affiner la recherche. Ceci est impératif puisque vous dépenserez une grosse somme d’argent pour l’investissement. Si vous recherchez une propriété où vous installer, cela pourrait être une bonne idée d'en acheter une dans une zone peuplée d'expatriés comme Hua Hin. Pourquoi? Eh bien, il y a plusieurs raisons pour lesquelles cette région a été considérée comme accueillante pour les expatriés et a été admirée par un nombre considérable de résidents étrangers au cours de la dernière décennie. Ces raisons incluent l'accessibilité de leur emplacement, les communautés et villages sécurisés, les établissements et institutions favorables aux familles et la proximité des centres de transport. De même, cela s'applique généralement si vous envisagez une copropriété entièrement finie et prête à être occupée comme le nom de la copropriété, où une expérience directe est certainement indispensable pour voir non seulement l'unité de copropriété elle-même, mais également la communauté environnante et les commodités. offert par la direction de l'immeuble.

Titres de propriété expliqués

En tant qu'étranger achetant un terrain, vous devez avoir une compréhension approfondie des différents titres de propriété existants proposés par le gouvernement local thaïlandais. Alors avant de vous lancer dans un investissement, assurez-vous d'obtenir les conseils juridiques d'un avocat spécialisé en droit immobilier qui pourra s'occuper des formalités administratives de vos transactions. Cela garantit que vous prenez toutes les mesures de précaution et protégez votre droit de demander ou d’obtenir légalement l’autorisation de construire une propriété sur ces terrains.

Or, quels sont les principaux types de titres fonciers ? La plupart des acheteurs considèrent les terrains dotés d'un Chanote, Ni Sor 3 or Nor Sor 3 Gor. Ceux-ci sont comparables à un titre de propriété foncière à toutes fins qui peut être vendu, loué, appliqué comme garantie hypothécaire et sont les seuls titres sur lesquels un droit de propriété enregistré ou un bail peut exister. Cependant, les limites sont moins précisément étudiées que celles des terres dotées d'un Chanote. Il existe un certain nombre d'autres titres fonciers, mais ceux-ci ne permettent pas au propriétaire d'exercer pleinement ses droits sur la terre en vertu de la loi thaïlandaise.

Chanote (Nor Sor Gor 4 Jor)

Officiellement appelé Nor Sor 4, le Chanote est le type d'acte le plus protégé car il accorde au propriétaire tous les droits sur la terre, pour en disposer ou pour profiter de l'exclusion des autres de sa possession. Il fait office de certificat de location légale du terrain et est délivré par le bureau foncier provincial de Hua Hin à l'aide du GPS pour définir précisément les limites du terrain et peut être utilisé comme preuve confirmant leur droit auprès des autorités gouvernementales.

Nor Sor 3 Gor

Un terrain en attente d'un titre de propriété complet reçoit le document Nor Sor 3 Gor. La parcelle de terrain est délimitée par de petits poteaux à ses frontières et est mesurée par le Service foncier ; par conséquent, il a aussi ses limites exactes. De plus, ce type de terrain peut être divisé en parcelles plus petites, vendu, transféré ou hypothéqué de la même manière qu'un terrain. Chanote tant qu'il est prêt à devenir un titre de propriété complet. Afin de faire évoluer le titre vers un Chanote, le propriétaire doit déposer une requête auprès du Département des Terres pour déposer une demande de modification en titre de propriété complet (Chanote), et le Département des Terres peut décider d'accéder à la demande s'il n'y a pas d'opposition formée contre la requête.

Ni Sor 3

De l'autre côté, le Ni Sor 3 se différencie du Nor Sor 3 Gor parce que ce titre est délivré sans jamais encore être mesuré par le Département des Terres ; elle est donc considérée comme une carte flottante sans limites exactes. Le certificat permet la construction légale d'une propriété sur le terrain, mais permet uniquement une attestation d'usage par le gouvernement remise au propriétaire. Il ne s'agit pas d'un titre de propriété officiel, mais il garantit que la personne qui détient le titre peut bénéficier du terrain ou utiliser le titre de propriété comme document juridique. Des problèmes peuvent survenir lors de la définition de la zone réelle mentionnée sur le titre de propriété, et tout développement juridique doit être rendu public pendant 30 jours. Le titre Nor Sor 3 pourra ultérieurement être ajusté à un Nor Sor 3 Gor puis a ensuite adressé une pétition à un Chanote dans le futur.

Titre de copropriété

Un titre de copropriété reconnaît une partie d'un ou plusieurs immeubles avec plusieurs propriétaires, un intérêt fractionnaire dans le terrain, d'autres biens communs (comme une piscine) et des parties communes de l'immeuble (comme la cage d'escalier ou le hall d'entrée). Le titre indiquera la superficie de l'espace loué, la superficie du terrain commun et le pourcentage d'intérêt que cet appartement détient dans la propriété commune. Ce pourcentage détermine également l'influence électorale au sein de la copropriété ou de l'association des copropriétaires.

Transferts de bâtiments

Les bâtiments autres que les copropriétés ne comportent aucune forme de titre de propriété, mais leur vente ou leur bail emphytéotique peuvent être enregistrés auprès du bureau foncier du district. La preuve de propriété doit être établie soit à partir d'une preuve de construction, soit d'un document démontrant la vente et l'achat. Ceci est différent du document House License, qui est simplement un enregistrement des personnes occupant la maison. Le transfert d'un immeuble nécessite l'affichage d'un avis public de 30 jours, pour vérifier si quelqu'un souhaite contester la propriété du bien. Les étrangers peuvent donc posséder un bâtiment ou une structure distinct de son terrain et enregistrer ce transfert de propriété à leur nom au bureau de district local.

Les autres frais

En plus de dépenser de l'argent pour payer la propriété elle-même, il existe également d'autres frais et taxes que vous devez garder à l'esprit et intégrer au budget, tels que les frais de transfert, le droit de timbre, la retenue à la source et le fonds d'amortissement. En délibérant, vous saurez si votre budget est toujours sur la bonne voie avant de signer le contrat de vente.

1. Frais de transfert
   Généralement, les frais de transfert sont partagés entre l’acheteur et le vendeur et sont souvent utilisés dans le cadre du processus de négociation de la vente. Les frais correspondent à deux pour cent de la valeur estimée de la propriété déterminée par le Département du Trésor et accumulée grâce aux données recueillies auprès du Département des Terres.
2. Droit de timbre ou taxe professionnelle spécifique
   Le vendeur supporte un droit de timbre de 0.5 pour cent. Pour les propriétaires qui détiennent la propriété depuis moins de cinq ans, une taxe professionnelle spécifique de 3.3 pour cent est imposée afin de dissuader les investisseurs spéculatifs thaïlandais sur le marché immobilier.
3. La retenue d'impôt
   Il s’agit d’un impôt progressif payé par le vendeur du bien.
4. Fonds d'amortissement
   Il s’agit d’un paiement anticipé pour toutes les copropriétés neuves payé par le premier propriétaire du bien. Ce budget est périodiquement réservé au remboursement progressif d'une dette ou utilisé comme fonds pour rénover le bâtiment.
5. Frais d'espace commun.
   Normalement, les copropriétés ont un ensemble de règles et règlements qui doivent être suivis afin de maintenir une communauté propre, ordonnée et paisible. Il est préférable de connaître ces règles à l'avance pour voir si vous êtes à l'aise de vous conformer à toutes, ou si vous devez trouver une autre propriété en cas de règle avec laquelle vous n'êtes pas d'accord. Les frais des parties communes sont calculés en fonction de la taille de la propriété et sont généralement payés par le propriétaire sur une base annuelle. Cette redevance est allouée par la direction de la copropriété pour l'entretien quotidien de l'immeuble et de ses installations.
6. Compteurs utilitaires.
   Si vous décidez d’acheter une copropriété, gardez à l’esprit qu’il y a des frais mensuels à régler. Communément appelés compteurs utilitaires, dont le calcul est basé sur la taille de votre unité. Lors du transfert réussi de propriété d'une propriété, l'acheteur est responsable de payer l'enregistrement du compteur électrique de la toute nouvelle propriété et le transfert de propriété du compteur électrique à des fins de revente.