UNA GUIDA ALL'ACQUISTO DI UN IMMOBILE IN THAILANDIA
Cose importanti che gli espatriati dovrebbero sapere prima di trasferirsi a Hua Hin...

C'è qualcosa di decisamente allettante nell'idea di vivere un'avventura da espatriato. Vivere all'estero non solo ti dà la flessibilità necessaria per far avanzare la tua carriera, ma può anche renderti finanziariamente sostenibile per una classe di vita migliore durante i periodi in cui il denaro è estremamente scarso o i tuoi piani per il futuro sono ancora incerti. Riesci a immaginare di spendere le tue giornate rilassandoti sotto le palme su una spiaggia esotica, godendoti una comunità locale con un clima tropicale caldo tutto l'anno o vagando per le strade di una città culturale come Hua Hin?

Situato strategicamente nella provincia meridionale tailandese di Prachuap Khiri Khan, Hua Hin un tempo era un tranquillo villaggio di pescatori. Ma da quando la famiglia reale tailandese costruì il proprio palazzo estivo negli anni '1920, lentamente guadagnò una fama senza precedenti e attirò l'élite di Bangkok, che successivamente fondò un quartiere di case vacanza lungo la sua ampia distesa di spiagge sabbiose. Oggi, questo gioiello vanta una fiorente comunità di espatriati, una fiorente scena di ristoranti e campi da golf di livello mondiale, perfetti per una fuga baciata dal sole dalla vivace città! Per finire, uno dei maggiori vantaggi dello stile di vita da espatriato a Hua Hin è, innegabilmente, il suo tenore di vita. Al momento della stesura di questo articolo, la Tailandia ha attualmente un punteggio di 0.319 sull'indice internazionale del costo della vita, quindi anche qui il risparmio sarà notevole, poiché vivere qui costa circa 1/3 dell'importo rispetto agli Stati Uniti. Sembra fantastico, vero?

Dire che il settore immobiliare tailandese sta rapidamente diventando uno dei preferiti tra gli acquirenti all'estero è un eufemismo. Infatti, un articolo pubblicato sul New York Times riportava che gli indici dei prezzi di condomini, case a schiera, ville e terreni in Thailandia sono cresciuti ancora più rapidamente nel corso degli anni, spesso tra il 5% e il 12% all'anno. Trascorrere le proprie giornate in coste straniere può sembrare insolito e poetico, ma l'acquisto di una proprietà all'estero ha le proprie regole e standard. Dovrai considerare una serie di fattori: dalla stabilità politica della Thailandia alla logistica della gestione delle tue risorse da lontano. Invitiamo vivamente gli espatriati a pianificare attentamente e a considerare i seguenti promemoria prima di preparare il passaporto e iniziare una nuova vita in paradiso.

Trovare l'agente giusto

È assolutamente fondamentale eseguire ricerche approfondite prima di acquistare una proprietà immobiliare in Tailandia per garantire che il tuo investimento sia valido. Come straniero, il modo migliore per farlo è contattare un agente immobiliare rispettabile che possa aiutarti a cercare la casa dei tuoi sogni a Hua Hin. Quasi tutto ciò che devi sapere sulla posizione e sulla proprietà ti verrà presentato dal broker, quindi un agente immobiliare può essere una risorsa impressionante per approfondimenti su informazioni e tendenze specifiche del quartiere. Lui o lei può mostrarti molte proprietà che possono accelerare il processo di ricerca e soddisfare le tue esigenze, gusti e budget, tutto allo stesso tempo. Saranno il tuo miglior fornitore per informazioni su da quanto tempo una casa è sul mercato, se è stata elencata più di una volta, come rivaleggia con proprietà vicine e può anche fornire approfondimenti da ispezioni precedenti. Inoltre, possono essere utili per aiutarti a comprendere tutti i costi aggiuntivi legati al possesso di una casa, come l’assicurazione, le tasse governative e la manutenzione. Soprattutto, trova un broker che abbia un ottimo track record nella chiusura delle transazioni e che apprezzi la professionalità con gentilezza. Dal momento in cui decidi di acquistare un immobile, accetti essenzialmente di partecipare a un "processo di acquisto" che prevede l'incontro con avvocati, promotori immobiliari e venditori privati. Quindi un buon agente informato, esperto e con ottimi contatti nel settore può rendere la ricerca della tua proprietà molto più confortevole.

Gli stranieri possono investire in proprietà in Tailandia?

La risposta è semplice: sì, ma la prima cosa che ogni acquirente straniero dovrebbe sapere è che secondo la legge tailandese, agli stranieri non è consentito possedere terreni a proprio nome. Possono tuttavia possedere il diritto di proprietà assoluta su qualsiasi proprietà o altro edificio costruito sul terreno. Le restrizioni sulla proprietà fondiaria straniera nel paese si riferiscono esclusivamente al terreno e non alla struttura o al condominio registrato ai sensi del Condominium Act, mentre la proprietà fondiaria è regolata dal Land Code Act. Pertanto il terreno e la struttura fondiaria possono essere posseduti indipendentemente da soggetti distinti.

I cittadini stranieri possono possedere:

• Un'unità in un condominio registrato.
• Un edificio distinto dal suo terreno.
• Un contratto di locazione registrato fino a 30 anni per tutti i tipi di terreni o edifici titolati.

I cittadini stranieri non possono possedere:

• Terreno di proprietà.
• Oltre il 49% delle azioni di una società tailandese che possiede terreni di proprietà.

Una pratica comune per gli investitori stranieri è quella di acquistare la proprietà insieme ad un contratto di locazione per il terreno che di solito dura per un periodo di 30 anni con due possibilità di rinnovo di 30 anni ciascuna. L'accordo è spesso comprensivo di un'opzione di acquisto per il terreno che potrebbe essere implementata nel caso in cui le leggi sulla proprietà straniera cambiassero o la proprietà venisse venduta a un cittadino tailandese o a una persona giuridica. La piena proprietà della terra può anche essere acquistata da uno straniero attraverso la propria attività, a condizione che gli azionisti tailandesi dell'azienda possiedano una quota combinata del 51%, consentendo ai proprietari stranieri il controllo assoluto sia sulla terra che sulla proprietà. La proprietà fondiaria, però, in questo caso è intestata alla società e non al singolo. Leggi recenti consentono anche al coniuge tailandese di uno straniero di acquistare terreni a proprio nome, ma sono vincolati dal requisito che l'acquisto appartenga legalmente esclusivamente al coniuge, senza alcun diritto straniero su di esso.

Inoltre, il mezzo più popolare per possedere una proprietà straniera, grazie alla sua facilità di manutenzione, è investire in un condominio. Gli investitori dovrebbero però tenere presente anche che secondo la legge sulle condominio gli stranieri possono possedere solo fino al 49% della superficie totale vendibile di un edificio per piani.

Preparazione per le visualizzazioni

Non importa quanto avanzata sarà la tecnologia, un investimento immobiliare va sempre visto e vissuto alla fine dei conti. Se hai già preparato un elenco di sviluppi favorevoli che stai cercando, programmare un oculare può assolutamente restringere la ricerca. Questo è fondamentale poiché spenderai una grossa somma di denaro per l'investimento. Se stai cercando una proprietà da chiamare casa, potrebbe essere una buona idea acquistarne una in una zona popolata da espatriati come Hua Hin. Perché? Ebbene, ci sono diversi motivi per cui quest'area è stata considerata favorevole agli espatriati ed è stata ammirata da un numero considerevole di residenti stranieri negli ultimi dieci anni. Queste ragioni includono l’accessibilità della loro posizione, comunità e villaggi protetti, strutture e istituzioni adatte alle famiglie e la vicinanza agli snodi dei trasporti. Allo stesso modo, questo generalmente si applica se stai guardando un condominio completamente finito e pronto per l'occupazione come il nome del condominio, dove un'esperienza di prima mano è certamente d'obbligo per vedere non solo l'unità condominiale stessa ma anche la comunità circostante e i servizi offerti. offerti dalla direzione dell'edificio.

Spiegazione degli atti di proprietà

Come straniero che acquista un terreno, è necessario avere una profonda conoscenza dei vari atti di proprietà fondiaria esistenti offerti dal governo locale della Thailandia. Quindi, prima di immergerti in qualsiasi investimento, assicurati di ottenere consulenza legale da un avvocato immobiliare che possa occuparsi delle pratiche burocratiche delle tue transazioni. Ciò garantisce di garantire tutte le misure precauzionali e di proteggere il proprio diritto a richiedere o ottenere legalmente l'approvazione per costruire una proprietà su tali terreni.

Ora, quali sono i principali tipi di titoli fondiari? La maggior parte degli acquirenti considera il terreno fornito con a Chanote, Né Sor 3 or Né Sor 3 Gor. Questi sono paragonabili a tutti gli effetti ad un atto di proprietà fondiario che può essere venduto, affittato, utilizzato come garanzia ipotecaria e sono gli unici titoli su cui può esistere un diritto registrato di proprietà o di locazione. Tuttavia, i confini sono rilevati in modo meno accurato rispetto alla terra con un Chanote. Esistono numerosi altri titoli fondiari, sebbene questi non consentano al proprietario di esercitare pieni diritti sulla terra secondo la legge tailandese.

Chanote (Nor Sor Gor 4 Jor)

Ufficialmente chiamato Nor Sor 4, il Chanote è il tipo di atto più protetto perché garantisce al proprietario pieni diritti sulla terra, di occuparsene o di trarre vantaggio escludendo altri dal suo possesso. Funziona come un certificato di locazione legale del terreno ed è rilasciato dall'Ufficio provinciale del territorio di Hua Hin utilizzando il GPS per definire con precisione i confini del terreno e può essere utilizzato come prova che conferma il loro diritto alle autorità governative.

Né Sor 3 Gor

A un terreno in attesa di un atto di proprietà completo viene concesso il documento Né Sor 3 Gor. La sezione del terreno è delimitata da paletti ai suoi confini ed è misurata dal Dipartimento del Territorio; pertanto, ha anche i suoi confini esatti. Inoltre, questo tipo di terreno può essere suddiviso in lotti più piccoli, può essere venduto, trasferito o ipotecato allo stesso modo di un Chanote purché sia ​​pronto per essere un atto a pieno titolo. Per aggiornare il titolo a a Chanote, il proprietario deve presentare un'istanza al Dipartimento del Territorio per presentare una richiesta di trasformazione in un atto di proprietà completo (Chanote), e il Dipartimento del Territorio può decidere di accogliere la richiesta se non viene avanzata alcuna opposizione contro la petizione.

Né Sor 3

D'altra parte, The Né Sor 3 differenzia da Né Sor 3 Gor perché questo titolo viene rilasciato senza essere mai stato ancora misurato dal Dipartimento del Territorio; quindi è considerata una mappa fluttuante senza confini precisi. Il certificato consente la costruzione legale di una proprietà sul terreno, ma consente solo una certificazione d'uso da parte del governo rilasciata al proprietario. Non è un titolo di possesso ufficiale, ma garantisce che la persona che detiene il titolo possa beneficiare della terra o utilizzare l'atto di proprietà come documento legale. Possono verificarsi problemi con la definizione dell'area effettiva a cui si fa riferimento nell'atto di proprietà e eventuali sviluppi legali devono essere resi pubblici di pubblico dominio per 30 giorni. Il titolo Nor Sor 3 potrebbe successivamente essere modificato in a Né Sor 3 Gor poi successivamente ha presentato una petizione ad a Chanote in futuro.

Titolo condominiale

Con titolo condominiale si riconosce una porzione di uno o più edifici con più proprietari, un interesse frazionario sul terreno, altri beni comuni (come una piscina) e parti comuni dell'edificio (come il vano scala o l'androne). Il titolo indicherà la superficie dello spazio affittato, la superficie del terreno comune e la percentuale di interesse che l'appartamento ha nella proprietà comune. Questa percentuale determina anche l'influenza di voto nella società per piani o nell'associazione di proprietari.

Trasferimenti edilizi

Gli edifici diversi dai condomini non hanno alcuna forma di titolo di proprietà, ma la loro vendita o locazione a lungo termine può essere registrata presso l'Ufficio Territoriale Distrettuale. La prova di proprietà deve essere stabilita dalla prova di costruzione o da un documento che attesti la vendita e l'acquisto. Questo è diverso dal documento House License, che è semplicemente una registrazione delle persone che occupano la casa. Il trasferimento di un immobile prevede l'affissione di un avviso pubblico entro 30 giorni, per verificare se qualcuno intende contestare la proprietà dell'immobile. Gli stranieri possono quindi possedere un edificio o una struttura distinta dal suo terreno e registrare tale trasferimento di proprietà a loro nome presso l'Ufficio Distrettuale Locale.

Altre tasse

Oltre a spendere soldi per pagare la proprietà stessa, ci sono anche altre tasse e tasse che devi tenere a mente e includere nel budget, come la commissione di trasferimento, l'imposta di bollo, la ritenuta d'acconto e il fondo di ammortamento. Prenderli in considerazione ti farà sapere se il tuo budget è ancora in linea prima di firmare il contratto di vendita.

1. Tassa di trasferimento
   Generalmente, la commissione di trasferimento viene divisa tra acquirente e venditore e viene spesso utilizzata come parte del processo di negoziazione della vendita. La commissione è pari al due per cento del valore stimato della proprietà determinato dal Dipartimento del Tesoro e accumulato attraverso i dati presi dal Dipartimento del Territorio.
2. Imposta di bollo o imposta specifica sulle imprese
   Il venditore è soggetto a un'imposta di bollo pari allo 0.5%. Per i proprietari che possiedono la proprietà da meno di cinque anni, viene applicata una specifica tassa sulle imprese del 3.3% come un modo per scoraggiare gli investitori speculativi tailandesi nel mercato immobiliare.
3. Ritenuta alla fonte
   Si tratta di un'imposta progressiva pagata dal venditore dell'immobile.
4. Fondo di ammortamento
   Si tratta di un anticipo per tutti i condomini nuovi di zecca pagato dal primo proprietario dell'immobile. Questo budget viene periodicamente accantonato per il graduale rimborso dei debiti o utilizzato come fondo per la ristrutturazione dell'edificio.
5. Tariffa per le aree comuni.
   Normalmente, i condomini hanno una serie di regole e regolamenti che devono essere seguiti per mantenere una comunità pulita, ordinata e pacifica. È meglio conoscere queste regole in anticipo per vedere se ti senti a tuo agio nel rispettarle tutte o se hai bisogno di trovare un'altra proprietà nel caso ci fossero regole con cui non sei d'accordo. La tariffa per le aree comuni viene calcolata in base alle dimensioni della proprietà e solitamente viene pagata dal proprietario su base annuale. Questa tariffa viene stanziata dall'amministrazione condominiale per la manutenzione quotidiana dell'edificio e dei suoi impianti.
6. Contatori di utilità.
   Se decidi di acquistare un condominio, tieni presente che ci sono dei canoni mensili che dovrai saldare. Comunemente noti come contatori di utilità, il cui calcolo si basa sulle dimensioni dell'unità. Una volta trasferito con successo la proprietà di un immobile, l'acquirente è tenuto a pagare la registrazione del contatore elettrico della nuova proprietà e il trasferimento di proprietà del contatore elettrico a fini di rivendita.