Acquisto e vendita di proprietà in Tailandia: cosa devi sapere.
Acquisto di condomini di proprietà contro casa e terreno
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Gli stranieri possono possedere a titolo definitivo un condominio in Thailandia al 100%.
Immagina che un edificio abbia 100 unità. Ora, 51 di queste unità devono essere di proprietà di cittadini tailandesi. Un massimo di 49 di queste unità possono essere possedute al 100% da cittadini stranieri.
Se viene raggiunto il limite della quota straniera di un edificio, l'unico modo per acquistare un condominio di proprietà in quell'edificio è acquistare da uno straniero con un titolo di proprietà esistente.
In alternativa, il cittadino straniero può scegliere di acquistare da un cittadino tailandese, ma solo su proprietà in locazione.
Una cosa particolarmente importante da tenere a mente prima di acquistare un condominio o anche prima di iniziare a cercare un condominio da acquistare ma hai deciso di acquistare un condominio in Tailandia è:
Quando i cittadini stranieri acquistano condomini di proprietà in Thailandia, i fondi devono essere trasferiti in Thailandia dall'esterno della Thailandia.
In sostanza, quando si desidera possedere una proprietà condominiale, parte della procedura standard per l'acquisto della proprietà condominiale è che è necessario richiedere un documento alla propria banca per confermare che i fondi sono stati trasferiti in Thailandia da un altro paese. ai fini dell'acquisto di un condominio in Thailandia.
Anche quando trasferisci i fondi ai miglioramenti Thailandia dal tuo conto estero, devi indicare espressamente sulla ricevuta di trasferimento che lo scopo del tuo trasferimento di fondi è l'acquisto di un condominio in Thailandia.
Il motivo è che quando venderai nuovamente l'immobile in futuro, dovrai conservare tutti i documenti di trasferimento e le ricevute ricevute nel punto vendita e portarli in banca in modo da poter avere l'importo totale ricevuto dalla vendita dell'immobile. la proprietà trasferita fuori dal paese in un'unica transazione. Se non disponi di questi documenti relativi alla vendita e al trasferimento, molto probabilmente non sarai in grado di trasferire l'importo totale dei fondi in una volta sola.
Allo stesso modo, se non hai la prova di aver trasferito i fondi in Thailandia da un paese straniero, è improbabile che tu possa acquistare un condominio in Thailandia.
Terra d'acquisto
I cittadini stranieri non possono possedere terreni in Thailandia come proprietà assoluta.
La pratica più comune per gli stranieri che acquistano casa e terreno in Thailandia è quella di stipulare una struttura di locazione con il proprietario per un massimo di 30 anni.
Si tratta di un contratto a tenuta stagna che viene concesso dall'ufficio fondiario locale e il cittadino straniero può quindi tecnicamente possedere il terreno per quel periodo.
Il contratto di locazione può anche essere prorogato per due periodi di 30 anni ciascuno, per un totale di 90 anni per il locatario. Questo deve essere un contratto separato tra proprietario e locatario e ti consigliamo sempre di consultare un avvocato tailandese rispettabile e qualificato per redigere questo contratto.
C’è una cosa che un buon avvocato consiglierebbe:
Al punto di acquisto e trasferimento di proprietà/registrazione del contratto di locazione del terreno il tuo avvocato può dichiarare nel contratto di vendita e acquisto tra acquirente e venditore (separato dall'effettivo contratto di locazione del terreno e dal contratto di acquisto della casa che ricevi dall'ufficio fondiario) che PAGHI ORA per un secondo contratto di locazione o un secondo periodo di locazione di 30 anni . Quando lo fai, il contratto di locazione non verrà automaticamente esteso dopo 30 anni ma quando lo estendi al secondo periodo, PUOI dimostrare di aver già pagato per un secondo periodo e quindi il locatore DEVE approvare un secondo periodo di locazione al locatario.
Tuttavia, è comunque necessario estendere fisicamente un secondo mandato presso l'ufficio fondiario e pagare la tariffa standard dell'1.1% su beni di locazione presso l'ufficio fondiario.
Almeno questo garantirebbe 2 mandati di 30 anni tra te e il proprietario terriero.
Questo tipo di contratto reggerebbe in un tribunale in Thailandia.
Questo post da Thailandia Real Estate Law Center lo spiega abbastanza chiaramente.
Andare avanti.
Se in futuro desideri vendere il terreno e la casa prima della scadenza del contratto di locazione, puoi farlo liberamente a un cittadino tailandese o straniero.
Il proprietario deve firmare il trasferimento del terreno di proprietà all'acquirente tailandese o accettare un nuovo contratto di locazione di 30 anni se si tratta di un cittadino straniero che desidera richiedere un nuovo periodo di locazione di 30 anni (che è un altro motivo per cui è so importante per te consultare un buon avvocato quando compri in modo che possano garantire che nel contratto di acquisto sia indicato che non è previsto alcun costo o è previsto un costo molto basso per il proprietario per firmare un trasferimento di proprietà o di un nuovo contratto di locazione)
Lo straniero che acquista da te può anche semplicemente subentrare nella durata del contratto di locazione esistente, se lo desidera. Ciò significa che se possiedi la proprietà da 5 anni, l'acquirente subentrerà nei restanti 25 anni della durata del contratto di locazione.
Anche se i cittadini stranieri non possono possedere terreni, l’edificio stesso può essere di proprietà assoluta di uno straniero. Ciò significa che se acquisti una villa con piscina su un proprio appezzamento di terreno, acquisterai l'edificio (e i documenti di proprietà ti rifletteranno come proprietario dell'edificio) ma il terreno rimarrà soggetto a un contratto di locazione.
Società a responsabilità limitata tailandesi
È anche possibile per gli stranieri costituire una società tailandese per acquistare la terra (e la casa) a nome della società tailandese, tuttavia è altamente consigliabile consultare sempre un avvocato tailandese rispettabile e qualificato che parli inglese, poiché questo è tecnicamente una zona grigia nella legge tailandese.
Spendere una piccola somma di denaro per un avvocato per la massima tranquillità può evitare di dover spendere molto tempo e denaro in futuro quando provi a vendere la tua casa e scopri che non è stato fatto correttamente la prima volta.
È meglio discutere tutti i dettagli con il tuo avvocato per avere una piena comprensione della situazione prima di impegnarsi in un acquisto.
Fai un elenco di domande da porre prima di consultare un avvocato per assicurarti di chiedere tutto ciò che desideri sapere.
Vendere proprietà in Tailandia
Vendere una proprietà in Tailandia può essere impegnativo, ma non necessariamente difficile.
Parte del motivo per cui è di fondamentale importanza consultare un avvocato rispettabile e qualificato quando ACQUISTI la proprietà, è per non incorrere in problemi quando desideri VENDERE la tua proprietà.
Vendere con Property Solutions Hua Hin garantisce il miglior servizio e consulenza disponibili a Hua Hin perché ti diciamo quello che devi sapere, che tu sia un acquirente o un venditore.
Molti venditori che incontriamo non sono consapevoli delle commissioni che devono pagare quando vendono una proprietà. Forniamo una spiegazione esaustiva di tutti i passaggi.
Vendere casa e terreno v vendere un condominio
Vendere casa e terreno significa che hai diverse cose che devi sapere e documenti che devi avere prima di vendere.
Tutti questi documenti sono in tailandese, motivo per cui è necessario avere un avvocato tailandese che traduca i documenti per te o almeno indichi con indicatori inglesi quali sono i documenti. Naturalmente, a Property Solutions Hua Hin possiamo anche aiutarti a identificare i documenti di cui hai bisogno.
– Atto di proprietà fondiario originale (fronte e retro) con il nome dell'attuale proprietario terriero o del locatario sul retro in tailandese
– libro blu o come dicono in tailandese, tabian baan dell’immobile con l’indirizzo di residenza
– contratto di vendita e acquisto dall'ufficio fondiario in tailandese
– permesso di costruzione in tailandese
– Carta d’identità tailandese del proprietario terriero o passaporto del locatario.
A seconda del tipo di proprietà saranno richiesti diversi documenti in ciascun caso. Contatta uno dei nostri consulenti esperti per saperne di più.
La vendita di un condominio richiede i seguenti documenti.
– Atto di proprietà fondiario originale con il nome dell'attuale proprietario terriero o il nome del locatario sul retro in tailandese
– libro blu o come dicono in tailandese, tabian baan dell’immobile con l’indirizzo di residenza
– contratto di vendita e acquisto dall'ufficio fondiario in tailandese
– lettera dell’ufficio giuridico locale che confermi che non vi sono debiti pendenti relativi a spese di mantenimento, ecc (NB: richiesto solo una volta confermato l'acquirente, versato un acconto e confermata la data di trasferimento finale)
– lettera dell'ufficio giuridico locale che conferma che è ancora disponibile una quota di proprietà straniera per lo sviluppo (NB: richiesto solo una volta confermato l'acquirente, versato un acconto e confermata la data di trasferimento finale)
– al momento del trasferimento sono richiesti alcuni dettagli in più. Contatta uno dei nostri consulenti esperti per saperne di più.
Dettagli sulle commissioni di trasferimento
Tassa di trasferimento
La tassa di trasferimento non è un'imposta ma una tassa governativa (come l'imposta di bollo) sulla vendita e sul trasferimento di proprietà di beni immobili e riscossa dall'ufficio fondiario locale al momento del trasferimento di proprietà. La tassa è imposta al tasso del 2% sul valore stimato della proprietà. Il valore stimato o il valore stimato dal governo non è il prezzo di vendita, ma un valore stimato della proprietà immobiliare basato su un metodo di calcolo del Dipartimento del territorio e del Dipartimento del tesoro e viene utilizzato dall'ufficio del territorio per determinare l'importo dell'imposta che deve essere pagato. Il valore di vendita registrato è l'effettivo prezzo di vendita registrato tra le parti. Il valore stimato utilizzato dal valore immobiliare è spesso molto inferiore al prezzo di vendita effettivo.
Imposta specifica sulle imprese
Questa imposta sui trasferimenti viene generalmente addebitata se il venditore è una società (si applicano esenzioni specifiche) o se il venditore è una persona fisica e vende l'immobile entro cinque anni dalla data di registrazione dell'acquisto. L'imposta specifica sulle imprese è un'imposta di accertamento sul trasferimento di proprietà immobiliare calcolata sul valore di vendita registrato o sul valore stimato dal governo della proprietà immobiliare, a seconda di quale sia maggiore. Questa tassa è imposta con un'aliquota del 3% più un'imposta comunale del 10% calcolata sull'importo dell'imposta specifica sulle imprese, portando l'aliquota fiscale totale al 3.3%.
Il trasferimento di proprietà immobiliare non sarebbe soggetto all'imposta professionale specifica se il venditore è una persona fisica e soddisfa le seguenti condizioni:
Il venditore possedeva l'immobile più di cinque anni prima del trasferimento e lo utilizzava come propria abitazione (era domicilio del venditore a partire da non oltre un anno dalla data di acquisto).
Il venditore trasferisce l'immobile all'erede legale o ad un erede mediante testamento.
Il venditore trasferisce l'immobile a un figlio legittimo, escluso il figlio adottivo.
Il venditore trasferisce l'immobile senza corrispettivo agli enti pubblici.
Il venditore trasferisce l'immobile a titolo gratuito a templi, chiese o moschee. L'esenzione è limitata alla porzione ceduta che non superi gli 80,000 metri quadrati della superficie totale del patrimonio acquisito da templi, chiese o moschee.
L'immobile trasferito è stato utilizzato come abitazione principale e il nome del venditore figura nei registri immobiliari da non meno di un anno dalla data di acquisizione dell'immobile.
La proprietà trasferita è stata acquisita tramite eredità, ecc.
L'imposta specifica sulle imprese è un'imposta di accertamento, controlla la sezione pertinente nel Codice tributario tailandese.
Imposta di bollo
L'imposta di bollo viene addebitata con un'aliquota dello 0.5% sul valore registrato o stimato, a seconda di quale sia maggiore. L'obbligo del pagamento dell'imposta di bollo dipende dal fatto che il venditore sia soggetto o meno anche a una specifica imposta professionale. Quando è applicabile un'imposta commerciale specifica, il venditore è esente dal pagamento dell'imposta di bollo, tuttavia, se l'imposta di bollo in questo caso è stata pagata, il venditore ha il diritto di richiedere il rimborso completo dell'imposta di bollo entro 6 mesi dal pagamento .
Ritenuta fiscale sul reddito
Ritenuta fiscale sul reddito personale
Quando sei straniero (ad esempio, vendi il tuo appartamento) devi effettuare il pagamento della ritenuta fiscale all'ufficio fondiario locale. Il pagamento dovrà essere effettuato al momento del trasferimento di proprietà ma prima che il trasferimento venga annotato sull'atto. La ritenuta alla fonte sul reddito per le persone fisiche è calcolata con un'aliquota progressiva in base al valore stimato dell'immobile con una detrazione in base al numero di anni di possesso (le esenzioni si applicano in alcune situazioni specifiche ma di solito non si applicano agli stranieri). Quando vendi il tuo appartamento in condominio, l'ufficio fondiario emetterà una ricevuta fiscale che ti servirà per trasferire i proventi della vendita fuori dalla Thailandia.
Ritenuta fiscale sul reddito delle società
Se il venditore è una società, la ritenuta d'acconto è fissata all'1% sul prezzo registrato o di vendita o sul valore stimato dal governo della proprietà (a seconda di quale sia il più alto).
Esempio di calcolo delle imposte
Esempio di calcolo semplice dell'imposta (cosa pagare all'ufficio fondiario) del costo totale applicabile per il trasferimento di un'unità condominiale del valore di 5 milioni di baht e proprietà di 3 anni da parte di un proprietario privato:
Commissione di trasferimento del 2% oltre 5,000,000 THB 100,000 THB
Imposta specifica sulle imprese 3.3% 165,000 THB
Ritenuta fiscale sul reddito di circa 100,000 THB
Altre applicazioni piccole tasse e altre ca. 300 THB
Importo totale da versare all'ufficio catastale al momento del trasferimento di proprietà (circa): 365,300 THB
Senza dimenticare il “costo del servizio veloce” che è sempre applicabile e può variare da caso a caso.
Chi paga le tasse e le spese di trasferimento?
In una normale vendita di proprietà in Tailandia non esiste una regola fissa standard per chi paga la commissione di trasferimento, l'imposta di bollo, l'imposta specifica sulle imprese o anche la ritenuta d'acconto sul reddito personale associata al trasferimento di proprietà. Questo di solito è un argomento su cui il venditore e l'acquirente devono concordare nel contratto di compravendita. Il programma consigliato a Hua Hin è:
Commissione di trasferimento: condivisa tra venditore e acquirente
Imposta aziendale specifica: condivisa tra venditore e acquirente
Imposta di bollo: condivisa tra venditore e acquirente
Ritenuta fiscale: condivisa dal venditore e dall'acquirente
Inoltre, tutte le altre spese sostenute a seguito del trasferimento di proprietà devono essere divise equamente tra l'acquirente e il venditore.
Altre tasse: quando si possiede una proprietà in Thailandia non ci sono tasse generali sulla proprietà (le riforme sono state proposte nel 2010). Gli immobili destinati ad uso commerciale (case residenziali non occupate dal proprietario ed edifici commerciali) devono, ai sensi della legge sull'imposta sugli edifici e sui terreni, pagare un'imposta sugli affitti pari al 12,5 % del valore locativo annuo. Per i terreni non edificati è prevista una tassa annuale locale molto piccola per lo sviluppo del territorio, a seconda delle dimensioni e dell'uso del terreno (imposta fondiaria e edilizia).
Riepilogo delle commissioni di trasferimento standard pagabili nella maggior parte dei trasferimenti di proprietà:
Posseduto da più di 5 anni:
Commissione di trasferimento 2%
Bollo 0.5%
Imposta sul reddito ~ 1.5%
Di proprietà da meno di 5 anni:
Commissione di trasferimento 2%
Imposta sulle imprese 3.3%
Imposta sul reddito ~ 1.5%
Imposta societaria e spese di trasferimento:
Commissione di trasferimento 2%
Imposta sulle imprese 3.3%
Imposta sul reddito 1%
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