EEN GIDS VOOR HET KOPEN VAN EEN WONING IN THAILAND
Belangrijke dingen die expats moeten weten voordat ze naar Hua Hin verhuizen ...

Er is zeker iets aantrekkelijks aan het idee om een ​​expat-avontuur te beleven. Wonen in het buitenland geeft je niet alleen de flexibiliteit om je carrière vooruit te helpen, maar het kan het ook financieel haalbaar maken voor een betere levensklasse in tijden waarin het geld extreem krap is of je plannen voor de toekomst nog onzeker zijn. uw dagen ontspannen onder de palmbomen op een exotisch strand, genieten van een lokale gemeenschap met het hele jaar door warm tropisch weer of dwalen door de straten van een culturele stad als Hua Hin?

Hua Hin, strategisch gelegen in de zuidelijke Thaise provincie Prachuap Khiri Khan, was ooit een vredig vissersdorp. Maar sinds de koninklijke Thaise familie in de jaren twintig hun zomerpaleis bouwde, kreeg het langzaamaan zijn ongekende bekendheid en trok het de elite van Bangkok aan, die vervolgens een wijk met vakantiehuizen oprichtte langs de brede zandstranden. Tegenwoordig heeft dit juweel een bloeiende expatgemeenschap, een bloeiende restaurantscene en golfbanen van wereldklasse - perfect voor een zonovergoten ontsnapping uit de bruisende stad! Als klap op de vuurpijl is een van de grootste aantrekkingskracht van de levensstijl van expats in Hua Hin onmiskenbaar de levensstandaard. Op het moment van schrijven scoort Thailand momenteel 1920 op de internationale index van kosten van levensonderhoud, daarom zullen besparingen hier ook een lange weg gaan, aangezien het leven hier ongeveer 0.319/1 van het bedrag kost in vergelijking met de VS. Klinkt geweldig toch?

Zeggen dat het onroerend goed in Thailand hard op weg is een favoriet te worden onder kopers in het buitenland, is nogal een understatement. In feite meldde een artikel in The New York Times dat de prijsindexcijfers voor flatgebouwen, herenhuizen, villa's en grond in Thailand in de loop der jaren nog sneller zijn gegroeid, vaak in de orde van grootte van 5 tot 12 procent per jaar. Uw dagen doorbrengen aan buitenlandse kusten kan nieuw en poëtisch lijken, maar het kopen van onroerend goed in het buitenland heeft zijn eigen regels en normen. U moet rekening houden met een aantal factoren - van de politieke stabiliteit in Thailand tot de logistiek van het beheer van uw vermogen van veraf. We raden expats ten zeerste aan om zorgvuldig te plannen en de volgende herinneringen in overweging te nemen voordat ze hun paspoort inpakken en een nieuw leven in het paradijs beginnen.

De juiste agent vinden

Het is absoluut essentieel om uitgebreid onderzoek uit te voeren voordat u onroerend goed in Thailand koopt om te garanderen dat uw investering goed zal zijn. Als buitenlander kunt u dit het beste doen door contact op te nemen met een gerenommeerde makelaar in onroerend goed die kan helpen bij het zoeken naar uw droomhuis in Hua Hin. Bijna alles wat u moet weten over de locatie en het onroerend goed, wordt u door de makelaar gepresenteerd, dus een makelaar kan een indrukwekkend hulpmiddel zijn voor inzichten in buurtspecifieke informatie en trends. Hij of zij kan u tal van eigendommen laten zien die het zoekproces kunnen versnellen en tegelijkertijd aan uw behoeften, smaak en budget kunnen voldoen. Zij zullen uw beste leverancier zijn voor informatie over hoe lang een huis op de markt is, of het meer dan eens is vermeld, hoe het concurreert met onroerend goed in de buurt en kan ook inzichten verschaffen uit eerdere inspecties. Bovendien kunnen ze u helpen om alle extra kosten van het bezitten van een huis te begrijpen, zoals verzekeringen, overheidsbelastingen en onderhoud. Zoek vooral een makelaar met een uitstekende staat van dienst in het sluiten van transacties en iemand die professionaliteit gracieus waardeert. Vanaf het moment dat u besluit om een ​​woning te kopen, gaat u in wezen akkoord met deelname aan een 'koopproces' waarbij advocaten, projectontwikkelaars en particuliere verkopers worden ontmoet. Dus een goede makelaar die geïnformeerd en ervaren is en goede connecties heeft in de branche, kan uw zoektocht naar onroerend goed veel comfortabeler maken.

Kunnen buitenlanders investeren in eigendommen in Thailand?

Het simpele antwoord is ja, maar het eerste dat elke buitenlandse huizenkoper moet weten, is dat volgens de Thaise wet het buitenlanders niet is toegestaan ​​om op eigen naam land te bezitten. Ze kunnen echter het recht bezitten om eigendom te bezitten van alle eigendommen of andere gebouwen die op het land zijn gebouwd. Beperkingen op het eigendom van buitenlands land in het land hebben uitsluitend betrekking op het land en niet op de structuur of het condominium dat is geregistreerd onder de Condominium Act, terwijl het eigendom van land wordt gereguleerd door de Land Code Act. Daarom kunnen het land en de structuur op het land onafhankelijk eigendom zijn van afzonderlijke individuen.

Vreemdelingen kunnen eigenaar zijn van:

• Een eenheid in een geregistreerd condominium.
• Een gebouw dat zich onderscheidt van zijn land.
• Een geregistreerde erfpacht van maximaal 30 jaar voor alle soorten eigendomsgrond of gebouwen.

Vreemdelingen mogen geen eigenaar zijn van:

• Eigen grond.
• Meer dan 49% van de aandelen in een Thais bedrijf dat eigen grond bezit.

Een gangbare praktijk voor buitenlandse investeerders is om het onroerend goed te kopen samen met een huurcontract voor het land dat meestal loopt voor een periode van 30 jaar met twee mogelijkheden voor verlenging van elk 30 jaar. De deal is vaak inclusief een koopoptie voor het land dat kan worden geïmplementeerd in het geval dat de wetten van buitenlands eigendom veranderen of het onroerend goed wordt verkocht aan een Thaise staatsburger of een rechtspersoon. Het eigendom van de grond kan ook door een buitenlander via hun bedrijf worden gekocht, op voorwaarde dat de Thaise aandeelhouder (s) van het bedrijf een gecombineerd aandeel van 51% bezit, waardoor buitenlandse eigenaren absolute controle hebben over zowel de grond als het onroerend goed. Het grondbezit wordt in dit geval echter geregistreerd bij het bedrijf en niet bij het individu. Recente wetten staan ​​de Thaise echtgenoot van een buitenlander ook toe om land op zijn of haar eigen naam te kopen, maar wordt beperkt door de vereiste dat de aankoop wettelijk alleen aan de echtgenoot toebehoort, zonder dat er buitenlandse aanspraak op kan worden gemaakt.

Bovendien is de meest populaire manier van eigendom van buitenlands eigendom, vanwege het onderhoudsgemak, investeren in een condominium. Investeerders moeten er echter ook rekening mee houden dat buitenlanders volgens de Condominium Act slechts tot 49% van de totale verkoopbare oppervlakte van een flatgebouw kunnen bezitten.

Voorbereiden op bezichtigingen

Hoe geavanceerd de technologie ook zal zijn, een investering in onroerend goed moet aan het eind van de dag altijd worden gezien en ervaren. Als u al een shortlist heeft opgesteld met gunstige ontwikkelingen waarnaar u op zoek bent, kan het plannen van een oculair de zoekopdracht absoluut beperken. Dit is absoluut noodzakelijk omdat u een grote som geld voor de investering zult uitgeven. Als u op zoek bent naar een woning om naar huis te bellen, is het misschien een goed idee om er een te kopen in een expat-bevolkt gebied zoals Hua Hin. Waarom? Welnu, er zijn verschillende redenen waarom dit gebied als expatvriendelijk werd beschouwd en het afgelopen decennium werd bewonderd door een aanzienlijk aantal buitenlandse ingezetenen. Deze redenen zijn onder meer de bereikbaarheid van hun locatie, beveiligde gemeenschappen en dorpen, gezinsvriendelijke vestigingen en instellingen en de nabijheid van transportknooppunten. Evenzo is dit over het algemeen van toepassing als u op zoek bent naar een volledig afgewerkte en klaar-voor-bewoning flatgebouwen zoals de naam van een condominium, waar een ervaring uit de eerste hand zeker een must is om niet alleen de condo-eenheid zelf te zien, maar ook de omliggende gemeenschap en de voorzieningen aangeboden door het management van het gebouw.

Titelakten uitgelegd

Als buitenlander die land koopt, moet men een diep begrip hebben van de verschillende bestaande eigendomsakten voor land die worden aangeboden door de lokale regering van Thailand. Dus voordat u in een investering duikt, moet u juridisch advies inwinnen van een vastgoedadvocaat die de papieren werkzaamheden van uw transacties kan regelen. Dit zorgt ervoor dat u alle voorzorgsmaatregelen neemt en uw recht beschermt om legaal een aanvraag in te dienen of toestemming te krijgen om een ​​woning op dergelijke gronden te bouwen.

Nu, wat zijn de belangrijkste soorten landtitels? De meeste kopers beschouwen land dat wordt geleverd met een Chanote, Noch Sor 3 or Noch Sor 3 Gor. Deze zijn vergelijkbaar met een eigendomsakte van land voor alle doeleinden die kunnen worden verkocht, verhuurd, als hypotheekonderpand kunnen worden gebruikt en zijn de enige titels waarop een geregistreerd eigendomsrecht of lease kan bestaan. De grenzen worden echter minder nauwkeurig gemeten in vergelijking met land met een Chanote. Er zijn een aantal andere landtitels, hoewel deze de eigenaar niet in staat stellen om de volledige rechten op het land uit te oefenen volgens de Thaise wet.

Chanote (noch Sor Gor 4 Jor)

Officieel genaamd Nor Sor 4, is de Chanote het meest beschermde type akte omdat het de eigenaar volledige rechten geeft over het land, om ermee om te gaan of om anderen uit te sluiten van het bezit ervan. Het fungeert als een certificaat van legale pacht van het land en wordt uitgegeven door het Hua Hin Provincial Land Office met behulp van GPS om de grenzen van het land nauwkeurig te definiëren en kan worden gebruikt als bewijs dat hun recht op overheidsinstanties bevestigt.

Noch Sor 3 Gor

Een land dat in afwachting is van een volledige eigendomsakte, krijgt het document Noch Sor 3 Gor. Het stuk land wordt bepaald door kleine paaltjes aan de grenzen en wordt gemeten door het Landdepartement; daarom heeft het ook zijn exacte grenzen. Bovendien kan dit type land worden opgedeeld in kleinere percelen, kan het op dezelfde manier worden verkocht, overgedragen of verhypothekeerd als een Chanote zolang het gereed is om een ​​volledige eigendomsakte te zijn. Om de titel te upgraden naar een Chanotemoet de eigenaar een verzoekschrift indienen bij het Landdepartement om een ​​verzoek in te dienen om het te veranderen in een volledige eigendomsakte (Chanote), en het Landdepartement kan besluiten het verzoek in te willigen als er geen bezwaar tegen het verzoekschrift is ingediend.

Noch Sor 3

Aan de andere kant, The Noch Sor 3 onderscheidt zich van de Noch Sor 3 Gor omdat deze titel wordt uitgegeven zonder nog nooit door het Landdepartement te zijn gemeten; daarom wordt het beschouwd als een zwevende kaart zonder exacte grenzen. Het certificaat maakt de legale constructie van een eigendom op het land mogelijk, maar staat alleen een gebruikscertificering toe door de overheid die aan de eigenaar wordt gegeven. Het is geen officiële eigendomstitel, maar het zorgt er wel voor dat de houder van de titel kan profiteren van het land of de eigendomsakte als juridisch document kan gebruiken. Er kunnen problemen optreden bij het bepalen van het feitelijke gebied waarnaar wordt verwezen op de eigendomsakte, en eventuele juridische ontwikkelingen moeten gedurende 30 dagen in het publieke domein worden gepubliceerd. De titel van Nor Sor 3 kan later worden aangepast naar een Noch Sor 3 Gor vervolgens een verzoekschrift ingediend bij a Chanote te verwijzen in de toekomst.

Titel condominium

De titel van een condominium erkent een deel van een gebouw of gebouwen met meerdere eigenaren, een fractioneel belang in het land, andere gemeenschappelijke activa (zoals een zwembad) en gemeenschappelijke delen van het gebouw (zoals het trappenhuis of de lobby). De titel vermeldt het vloeroppervlak van de gehuurde ruimte, de grondoppervlakte van de gemeenschappelijke grond en het procentuele belang dat dat appartement heeft in het gemeenschappelijk bezit. Dit percentage is mede bepalend voor de steminvloed in het condominium of de VvE.

Overdrachten van gebouwen

Behalve flatgebouwen hebben gebouwen geen enkele vorm van titeldocument, maar hun verkoop of erfpacht kan worden geregistreerd bij het District Land Office. Het eigendomsbewijs moet worden aangetoond door middel van een constructiebewijs of een verkoop- en aankoopdocument. Dit verschilt van het huisvergunningsdocument, dat gewoon een registratie is van de personen die het huis bewonen. Voor de overdracht van een gebouw moet een openbare kennisgeving van 30 dagen worden gepubliceerd om te controleren of iemand de eigendom van het onroerend goed wil betwisten. Buitenlanders kunnen daarom een ​​gebouw of structuur bezitten die verschilt van het land en een dergelijke eigendomsoverdracht op hun naam registreren bij het plaatselijke districtskantoor.

Andere kosten

Afgezien van het uitgeven van geld om het onroerend goed zelf te betalen, zijn er ook andere vergoedingen en belastingen die u in gedachten moet houden en die u in de begroting moet opnemen, zoals overdrachtskosten, zegelrechten, bronbelasting en zinkfonds. Als u deze in overweging neemt, weet u of uw budget nog op schema ligt voordat u het koopcontract ondertekent.

1. Transferkosten
   Over het algemeen wordt de transfersom verdeeld tussen de koper en de verkoper en wordt deze vaak gebruikt als onderdeel van het onderhandelingsproces van de verkoop. De vergoeding is twee procent van de geschatte waarde van het onroerend goed, bepaald door het ministerie van Financiën en verzameld op basis van de gegevens van het Landdepartement.
2. Zegelrecht of specifieke bedrijfsbelasting
   De verkoper betaalt een zegelrecht van 0.5 procent. Voor eigenaren die het onroerend goed minder dan vijf jaar hebben gehouden, wordt een specifieke bedrijfsbelasting van 3.3 procent geheven als een manier om speculatieve investeerders in Thailand op de onroerendgoedmarkt af te schrikken.
3. Roerende voorheffing
   Dit is een progressieve belasting die wordt betaald door de verkoper van het onroerend goed.
4. Zinkend fonds
   Dit is een aanbetaling voor alle gloednieuwe flatgebouwen die door de eerste eigenaar van het onroerend goed worden betaald. Dit budget wordt periodiek gereserveerd voor de geleidelijke aflossing van een schuld of gebruikt als fonds om het gebouw op te knappen.
5. Gemeenschappelijke gebiedstoeslag.
   Normaal gesproken hebben flatgebouwen een reeks regels en voorschriften die moeten worden gevolgd om een ​​schone, ordelijke en vreedzame gemeenschap te behouden. Het is beter om deze regels van tevoren te kennen om te zien of u zich op uw gemak voelt om ze allemaal na te leven, of dat u een andere woning moet zoeken als er een regel is waar u het niet mee eens bent. De vergoeding voor de gemeenschappelijke ruimte wordt berekend op basis van de grootte van het onroerend goed en wordt gewoonlijk door de eigenaar op jaarbasis betaald. Deze vergoeding wordt door het management van het condominium toegewezen voor het dagelijkse onderhoud van het gebouw en zijn faciliteiten.
6. Nutsmeters.
   Als u besluit een condominium te kopen, houd er dan rekening mee dat er maandelijkse kosten zijn die u moet betalen. Algemeen bekend als energiemeters, waarvan de berekening is gebaseerd op de grootte van uw eenheid. Bij de succesvolle eigendomsoverdracht van een onroerend goed, is de koper verantwoordelijk voor het betalen van de registratie van de elektriciteitsmeter van het gloednieuwe pand en de eigendomsoverdracht van de elektriciteitsmeter voor wederverkoop.