EN GUIDE FOR Å KJØPE EN EIENDOM I THAILAND
Viktige ting utlendinger bør vite før de flytter til Hua Hin ...
Det er noe definitivt forlokkende med ideen om å leve et utvandrereventyr. Å bo i utlandet gir deg ikke bare fleksibiliteten til å avansere karrieren din, men det kan også gjøre det økonomisk levedyktig for en bedre leveklasse i tider når pengene er ekstremt knappe eller planene dine for fremtiden fortsatt er usikre.. Kan du tenke deg å bruke penger dagene dine med å slappe av under palmene på en eksotisk strand, nyte et lokalsamfunn med varmt tropisk vær året rundt eller vandre i gatene i en kulturby som Hua Hin?
Strategisk plassert i den sørlige thailandske provinsen Prachuap Khiri Khan, var Hua Hin en gang en fredelig fiskerlandsby. Men siden den kongelige thailandske familien bygde sommerpalasset sitt på 1920-tallet, fikk det sakte sin enestående berømmelse og tiltrakk seg Bangkoks elite, som senere etablerte et nabolag med feriehus langs den brede strekningen med sandstrender. I dag kan denne juvelen skilte med et blomstrende expat-samfunn, en blomstrende restaurantscene og golfbaner i verdensklasse – perfekt for en solfylt flukt fra den travle byen! For å toppe det hele, er en av de største tiltrekningene til den utvandrerlivsstilen i Hua Hin, unektelig levestandarden. I skrivende stund scorer Thailand for øyeblikket 0.319 på den internasjonale levekostnadsindeksen, derfor vil besparelser gå langt også her, siden det å bo her koster omtrent 1/3 av beløpet sammenlignet med USA. Høres fantastisk ut ikke sant?
Å si at Thailands eiendom er i ferd med å bli en favoritt blant kjøpere i utlandet er litt av en underdrivelse. Faktisk rapporterte en artikkel publisert i The New York Times at prisindeksene for sameier, rekkehusvillaer og land i Thailand har vokst enda raskere gjennom årene, ofte i området 5 prosent til 12 prosent i året. Å tilbringe dagene i fremmede strender kan virke som nytt og poetisk, men å kjøpe en eiendom i utlandet har sitt eget sett med regler og standarder. Du må vurdere en rekke faktorer – fra Thailands politiske stabilitet til logistikken for å administrere dine eiendeler på avstand. Vi oppfordrer expats til å planlegge nøye og vurdere følgende påminnelser før de pakker passene og starter et nytt liv i paradis.
Finne riktig agent
Det er helt avgjørende å utføre omfattende undersøkelser før du kjøper en eiendom i Thailand for å garantere at investeringen din vil være fornuftig. Som utlending er den beste måten å gjøre dette på ved å kontakte en anerkjent eiendomsmegler som kan hjelpe til med å finne drømmeboligen din i Hua Hin. Nesten alt du trenger å vite om beliggenheten og eiendommen vil bli presentert for deg av megleren, og dermed kan en eiendomsmegler være en imponerende ressurs for innsikt i nabolagsspesifikk informasjon og trender. Han eller hun kan vise deg mange eiendommer som kan fremskynde søkeprosessen og dekke dine behov, smak og budsjett – alt på samme tid. De vil være din beste leverandør for informasjon om hvor lenge et hjem har vært på markedet, hvis det har vært oppført mer enn én gang, hvordan det konkurrerer med nærliggende eiendommer og kan også gi innsikt fra tidligere inspeksjoner. Dessuten kan de være med på å hjelpe deg med å forstå alle tilleggskostnadene ved å eie et hjem, for eksempel forsikring, offentlige skatter og vedlikehold. Fremfor alt annet, finn en megler som har en god merittliste i å fullføre transaksjoner og en som verdsetter profesjonalitet på en nådig måte. Fra det øyeblikket du bestemmer deg for å kjøpe en eiendom, godtar du i hovedsak å delta i en "kjøpsprosess" som involverer møte med advokater, eiendomsutviklere og private selgere. Så en god agent som er informert, erfaren og har gode forbindelser i bransjen kan gjøre eiendomssøket ditt mye mer komfortabelt.
Kan utlendinger investere i eiendommer i Thailand?
Det enkle svaret er ja, men det første enhver utenlandsk boligkjøper bør vite er at under thailandsk lov har utlendinger ikke lov til å eie land i eget navn. De kan imidlertid eie rett til å eie eiendom til enhver eiendom eller andre bygninger som er reist på landet. Utenlandske grunneiebegrensninger i landet refererer utelukkende til grunnen og ikke strukturen eller sameiet som er registrert etter sameieloven, mens grunneie er regulert av jordeloven. Derfor kan landet og strukturen på landet eies uavhengig av separate individer.
Utenlandske statsborgere kan eie:
- En enhet i et registrert Sameie.
- En bygning som er forskjellig fra dens land.
- En tinglyst leieavtale på inntil 30 år for alle typer eiendomsgrunn eller bygninger.
Utenlandske statsborgere kan ikke eie:
- Selveierjord.
- Mer enn 49 % av aksjene i et thailandsk selskap som eier selveierland.
En vanlig praksis for utenlandske investorer er å kjøpe eiendommen sammen med en leiekontrakt for tomten som vanligvis løper over en periode på 30 år med to muligheter for fornyelse på 30 år hver. Avtalen inkluderer ofte en kjøpsopsjon for landet som kan implementeres i tilfelle lovene for utenlandsk eierskap endres eller eiendommen selges til en thailandsk statsborger eller en juridisk enhet. Selveierskapet til landet kan også kjøpes av en utlending gjennom deres virksomhet, forutsatt at den thailandske aksjonæren(e) i virksomheten eier en samlet andel på 51 %, noe som gir utenlandske eiere absolutt kontroll over både landet og eiendommen. Grunneie er imidlertid registrert på selskapet i dette tilfellet og ikke den enkelte. Nyere lover tillater også den thailandske ektefellen til en utlending å kjøpe land i hans eller hennes eget navn, men er begrenset av kravet om at kjøpet lovlig tilhører ektefellen, uten utenlandske krav på det.
Videre er den mest populære måten å eie utenlandsk eiendom, på grunn av dets enkle vedlikehold, å investere i et sameie. Investorer bør imidlertid også merke seg at i henhold til sameieloven kan utlendinger kun eie inntil 49 % av det totale salgbare arealet til et sameiebygg.
Forbereder for visninger
Uansett hvor avansert teknologi vil være, må en eiendomsinvestering alltid sees og oppleves på slutten av dagen. Hvis du allerede har utarbeidet en kortliste over gunstige utviklinger som du ser etter, kan det å planlegge et okular absolutt begrense søket. Dette er avgjørende siden du vil bruke en stor sum penger på investeringen. Hvis du leter etter en eiendom å kalle hjemmet, kan det være en fin idé å kjøpe en i et expat-befolket område som Hua Hin. Hvorfor? Vel, det er flere grunner til at dette området har blitt ansett som expat-vennlig, og har blitt beundret av et betydelig antall utenlandske statsborgere det siste tiåret. Disse årsakene inkluderer tilgjengeligheten til deres beliggenhet, sikre samfunn og landsbyer, familievennlige etablissementer og institusjoner, og nærhet til transportknutepunkter. På samme måte gjelder dette generelt hvis du ser på et fullt ferdigstilt og innflytningsklart sameie som sameienavn, hvor en førstehåndsopplevelse absolutt er et must for å se ikke bare selve leiligheten, men også det omkringliggende samfunnet og fasilitetene som er tilbudt av byggets ledelse.
Skjøte forklart
Som en utlending som kjøper land, må man ha en dyp forståelse av de forskjellige eksisterende skjøtene som tilbys av den lokale Thailand-regjeringen. Så før du kaster deg inn i en investering, sørg for å få juridisk rådgivning fra en eiendomsadvokat som kan ta seg av papirarbeidene til transaksjonene dine. Dette sikrer at du sikrer alle forholdsregler og beskytter din rett til å lovlig søke om eller få godkjenning til å bygge en eiendom på slike landområder.
Nå, hva er hovedtypene av landtitler? De fleste kjøpere vurderer land som følger med en Chanote, Nor Sor 3 or Nor Sor 3 Gor. Disse er sammenlignbare med et jordeskjøte for alle formål som kan selges, leies, stilles som pantesikkerhet og er de eneste titlene som det kan eksistere tinglyst eiendoms- eller leierett over. Grensene er imidlertid mindre nøyaktig kartlagt sammenlignet med land med en Chanote. Det finnes en rekke andre landtitler, selv om disse ikke gir eieren råd til å utøve fulle rettigheter til landet under thailandsk lov.
Chanote (Nor Sor Gor 4 Jor)
Offisielt kalt Nor Sor 4, er Chanote den mest beskyttede typen skjøte fordi den gir eieren fulle rettigheter over landet, til å håndtere eller dra fordel av å utelukke andre fra dens besittelse. Det fungerer som et sertifikat for lovlig utleie av landet og utstedes av Hua Hin provinslandskontor ved å bruke GPS for å nøyaktig definere landets grenser og kan brukes som bevis som bekrefter deres rett til offentlige myndigheter.
Nor Sor 3 Gor
En jord som er under behandling for fullt skjøte får dokumentet tildelt Nor Sor 3 Gor. Landdelen er definert av små poster ved grensene og måles av landavdelingen; derfor har den også sine eksakte grenser. Dessuten kan denne typen land deles inn i mindre tomter, kan selges, overføres eller pantsettes på samme måte som en Chanote så lenge den er klar til å være et fullverdig skjøte. For å oppgradere tittelen til en Chanote, må eieren sende inn en begjæring til landavdelingen om å sende inn en anmodning om å endre den til et fullstendig skjøte (Chanote), og landavdelingen kan beslutte å imøtekomme anmodningen dersom det ikke er noen motstand mot begjæringen.
Nor Sor 3
På den annen side, The Nor Sor 3 skiller seg fra Nor Sor 3 Gor fordi denne tittelen er utstedt uten ennå å være målt av Land Department; derfor blir det sett på som et flytende kart uten eksakte grenser. Sertifikatet tillater lovlig bygging av en eiendom på landet, men tillater bare en brukssertifisering fra myndighetene gitt til innehaveren. Det er ikke en offisiell eiendomsrett, men det sikrer at personen som har tittelen kan dra nytte av landet eller bruke skjøtet som et juridisk dokument. Det kan oppstå problemer med å definere det faktiske området det er referert til på skjøtet, og eventuell rettsutvikling må offentliggjøres i 30 dager. Nor Sor 3-tittelen kan senere bli justert til en Nor Sor 3 Gor deretter begjærte en Chanote i fremtiden.
Sameiets tittel
En sameie tittel anerkjenner en del av en bygning eller bygninger med flere eiere, en brøkdel av interesse i landet, andre felles eiendeler (som svømmebasseng) og felles deler av bygningen (som trappeoppgangen eller lobbyen). Tittelen vil angi grunnflaten til det leide arealet, grunnarealet til fellesarealet og den prosentvise andelen som leiligheten har i felleseiendommen. Denne prosentsatsen bestemmer også stemmeinnflytelsen i sameiet eller eierforeningen.
Bygningsoverføringer
Bygninger bortsett fra sameier har ikke noen form for titteldokument, men deres salg eller langtidsleie kan tinglyses hos Distriktsjordkontoret. Eierskapsbevis må etableres enten fra byggebevis eller dokument som viser salg og kjøp. Dette er forskjellig fra House License-dokumentet, som ganske enkelt er en registrering av personene som okkuperer huset. Overdragelse av en bygning krever 30 dagers offentlig varsel, for å sjekke om noen ønsker å bestride eiendommens eierskap. Utlendinger kan derfor eie en bygning eller struktur som er forskjellig fra dens grunn og registrere en slik overføring av eierskap i deres navn ved det lokale distriktskontoret.
Andre gebyrer
Bortsett fra å bruke penger for å betale for selve eiendommen, er det også andre avgifter og skatter du må huske på og legges inn i budsjettet, for eksempel overføringsgebyr, stempelavgift, forskuddstrekk og synkefond. Ved å vurdere disse vil du få vite om budsjettet ditt fortsatt er i rute før du signerer salgskontrakten.
- Overføringsgebyr
Vanligvis er overføringsgebyret delt mellom kjøper og selger og brukes ofte som en del av forhandlingsprosessen for salget. Gebyret er to prosent av takstverdien av eiendommen fastsatt av finansdepartementet og samlet gjennom data hentet fra landavdelingen. - Stempelavgift eller spesifikk næringsskatt
Selger pådrar seg en stempelavgift på 0.5 prosent. For eiere som har holdt eiendommen i mindre enn fem år, påløper en spesifikk bedriftsskatt på 3.3 prosent som en måte å avskrekke Thailands spekulative investorer i eiendomsmarkedet. - Kildeskatt
Dette er en progressiv skatt betalt av selgeren av eiendommen. - Synkefond
Dette er en forskuddsbetaling for alle splitter nye sameier betalt av første eier av eiendommen. Dette budsjettet settes med jevne mellomrom av til gradvis nedbetaling av gjeld eller brukes som et fond for å pusse opp bygningen. - Fellesarealavgift.
Normalt har sameier et sett med regler og forskrifter som må følges for å opprettholde et rent, ryddig og fredelig fellesskap. Det er bedre å kjenne disse reglene på forhånd for å se om du er komfortabel med å overholde dem alle, eller om du trenger å finne en annen eiendom hvis det skulle være noen regel du ikke er enig i. Fellesarealavgiften beregnes avhengig av størrelsen på eiendommen, og betales vanligvis av eieren på årsbasis. Denne avgiften tildeles av sameiets ledelse for det daglige vedlikeholdet av bygget og dets anlegg. - Bruksmålere.
Hvis du bestemmer deg for å kjøpe en sameie, husk at det er månedlige avgifter du må betale. Vanligvis kjent som verktøymålere, hvor beregningen er basert på størrelsen på enheten din. Ved vellykket overføring av eiendomsretten til en eiendom er kjøper ansvarlig for å betale registreringen av den splitter nye eiendommens strømmåler og overføringen av eiendomsretten til strømmåleren for videresalg.