Kjøp og salg av eiendom i Thailand – det du trenger å vite.
Kjøper selveierleiligheter v hus og tomt
Kjøp av sameier
Utlendinger kan direkte eie et sameie i Thailand 100% selveier.
Tenk deg en bygning har 100 enheter. Nå må 51 av disse enhetene eies av thailandske statsborgere. Maksimalt 49 av disse enhetene kan eies 100 % av utenlandske statsborgere.
Hvis en bygnings utenlandske kvotegrense er nådd, er den eneste måten å kjøpe en selveierleilighet ved den bygningen å kjøpe fra en utlending med en eksisterende eiendomsrett.
Alternativt kan den utenlandske statsborgeren velge å kjøpe fra en thailandsk statsborger, men kun på et leieforhold.
En spesielt viktig ting å huske på før du kjøper en leilighet eller til og med før du begynner å lete etter en leilighet å kjøpe, men du har bestemt deg for at du vil kjøpe en leilighet i Thailand er:
Når utenlandske statsborgere kjøper selveierleiligheter i Thailand, må midlene overføres til Thailand fra utenfor Thailand.
I hovedsak, når du ønsker å eie en selveierleilighet, er en del av standardprosedyren når du kjøper leiligheten at du må be om et dokument fra banken din for å bekrefte at midlene ble overført til Thailand fra et annet land med det formål å kjøpe et sameie i Thailand.
Selv når du overfører midlene inn Thailand fra din oversjøiske konto, må du spesifikt oppgi på overføringsslippen at formålet med overføringen av midler er å kjøpe et sameie i Thailand.
Grunnen til dette er at når du selger eiendommen igjen i fremtiden, må du lagre alle overføringsdokumenter og kvitteringer mottatt på salgsstedet og ta disse med til banken slik at du kan få totalbeløpet mottatt fra salget av eiendommen overført ut av landet i én transaksjon. Hvis du ikke har disse dokumentene fra salg og overføring, vil du mest sannsynlig ikke kunne overføre det totale beløpet på en gang.
Tilsvarende – hvis du ikke har bevis på at du har overført midlene til Thailand fra et fremmed land, er det lite sannsynlig at du vil kunne kjøpe en leilighet i Thailand.
Kjøpsarealer
Utenlandske statsborgere kan ikke eie land i Thailand som selveier.
Den vanligste praksisen for utlendinger som kjøper hus og land i Thailand er å ha en leiekontrakt på maksimalt 30 år med utleier.
Dette er en vanntett kontrakt som er gitt av det lokale landkontoret og utlendingen kan da teknisk sett eie grunnen for den perioden.
Leieavtalen kan også forlenges med to terminer på 30 år hver, noe som gir leietaker til sammen 90 år. Dette må være en egen kontrakt mellom utleier og leietaker, og vi vil alltid anbefale at du rådfører deg med en anerkjent, kvalifisert thailandsk advokat for å få utarbeidet denne kontrakten.
Det er én ting som en god advokat vil anbefale:
På kjøpssted og eiendomsoverdragelse / tomtefesteregistrering advokaten din kan opplyse i salgs- og kjøpsavtalen mellom kjøper og selger (atskilt fra den faktiske tomteleiekontrakten og huskjøpskontrakten du får fra tomtekontoret) at du BETALER NÅ for en annentidsleie eller en annen leieperiode på 30 år . Når du gjør det, vil ikke leieavtalen automatisk bli forlenget etter 30 år, men når du forlenger til andre periode, KAN du bevise at du allerede har betalt for en andre periode og derfor MÅ utleier godkjenne en andre leieperiode til leietaker.
Du må fortsatt fysisk forlenge til en annen periode på landkontoret og betale standard 1.1% leieavgift på landkontoret.
Dette vil i hvert fall sikre 2 vilkår på 30 år mellom deg og grunneieren.
Denne typen kontrakt vil stå opp i en domstol i Thailand.
Dette innlegget fra Thailand eiendomsrett forklarer det ganske tydelig.
Går videre.
Skulle du ønske å selge tomten og huset i fremtiden før leieperioden utløper, kan du gjøre det fritt til en thailandsk eller utenlandsk statsborger.
Utleier må signere eiendomsoverdragelsen til den thailandske kjøperen eller godta en ny leieperiode på 30 år dersom det er en utenlandsk statsborger som ønsker å søke om en ny leieperiode på 30 år (som er en annen grunn til at det er so viktig for deg å rådføre deg med en god advokat når du kjøper slik at de kan forsikre seg om at det står i kjøpsavtalen at det ikke er noe gebyr eller et svært lavt gebyr for utleier å kvittere seg med selveier eller ny leiefesteoverdragelse)
Utlendingen som kjøper fra deg kan også enkelt overta den eksisterende leieperioden hvis de ønsker det. Det betyr at hvis du har eid eiendommen i 5 år, vil kjøperen overta de resterende 25 årene av leieperioden.
Selv om utenlandske statsborgere kanskje ikke eier grunn, kan selve bygningen eies direkte av en utlending. Dette betyr at hvis du kjøper en bassengvilla på sin egen tomt - vil du kjøpe bygningen (og få eierskapsdokumentene til å gjenspeile deg som eier av bygningen), men landet vil forbli på en leiekontrakt.
Thai aksjeselskap
Det er også mulig for utlendinger å sette opp et thailandsk selskap til å kjøpe tomten (og huset) i navnet til det thailandske selskapet, men det er sterkt tilrådelig å alltid rådføre seg med en anerkjent, kvalifisert thailandsk advokat som kan snakke engelsk, da dette er teknisk sett en gråsone i thailandsk lov.
Å bruke en liten sum penger på en advokat for å få trygghet kan unngå å måtte bruke mye tid og penger i fremtiden når du prøver å selge huset ditt og du finner ut at det ikke ble gjort ordentlig første gang.
Det er best å diskutere alle detaljer med advokaten din for å få en full forståelse av situasjonen før du forplikter deg til et kjøp.
Lag en liste over spørsmål du bør stille før du ser en advokat for å være sikker på at du spør alt du vil vite.
Selger eiendom i Thailand
Å selge eiendom i Thailand kan være utfordrende, men ikke nødvendigvis vanskelig.
Noe av grunnen til at det er av største betydning å rådføre seg med en anerkjent, kvalifisert advokat når du KJØPER eiendommen, er for at du ikke skal få problemer når du skal selge eiendommen din.
Å selge med Property Solutions Hua Hin garanterer den beste servicen og rådene tilgjengelig i Hua Hin fordi vi forteller deg det du trenger å vite – enten du er kjøper eller selger.
Mange selgere vi kommer over er ikke klar over gebyrene de må betale ved salg av en eiendom. Vi gir en omfattende forklaring på alle trinn.
Selge hus og tomt v selge leilighet
Å selge hus og tomt betyr at du har flere ting du trenger å vite og dokumenter du må ha før du selger.
Alle disse dokumentene er på thai, som er en annen grunn til at det er nødvendig å ha en thailandsk advokat for enten å oversette dokumentene for deg eller i det minste angi med engelske markører hvilke dokumenter som er hvilke. Hos Property Solutions Hua Hin kan vi selvfølgelig også hjelpe deg med å identifisere hvilke dokumenter du trenger.
– originalt skjøte (foran og bak) med gjeldende grunneiers navn eller leietakers navn på baksiden på thai
– blå bok eller som de sier på thai, tabian baan av eiendommen med boligadressen
– salgs- og kjøpsavtale fra landkontoret på thai
– byggetillatelse som er på thai
– Thai ID for grunneier eller pass til leietaker.
Avhengig av type eierskap vil det være ulike dokumenter som kreves i hvert enkelt tilfelle. Ta kontakt med en av våre erfarne konsulenter for å finne ut mer.
Å selge en leilighet krever at du har følgende dokumenter.
– originalt skjøte med gjeldende grunneiers navn eller leietakers navn på baksiden på thai
– blå bok eller som de sier på thai, tabian baan av eiendommen med boligadressen
– salgs- og kjøpsavtale fra landkontoret på thai
– brev fra det lokale juristkontoret som bekrefter at det ikke er utestående gjeld vedrørende vedlikeholdsgebyrer mv (NB: kun nødvendig når du har en bekreftet kjøper, et depositum er betalt og du har bekreftet en endelig overføringsdato)
– brev fra det lokale juristkontoret som bekrefter at det fortsatt er tilgjengelig tildeling i det utenlandske kvoteeierskapet for utbyggingen (NB: kun nødvendig når du har en bekreftet kjøper, et depositum er betalt og du har bekreftet en endelig overføringsdato)
– på overføringstidspunktet er det noen flere detaljer som kreves. Ta kontakt med en av våre erfarne konsulenter for å finne ut mer.
Overføringsgebyrdetaljer
Overføringsgebyr
Overdragelsesgebyret er ikke en skatt, men et statlig gebyr (som stempelavgift) ved salg og overføring av eierskap av fast eiendom og innkreves av det lokale landkontoret ved overføring av eierskap. Gebyret pålegges med en sats på 2 % over eiendommens takst. Takstverdien eller statlig takst er ikke salgssummen, men en takst på den faste eiendom basert på en beregningsmetode fra Landavdelingen og Treasury Department og brukes av landkontoret for å fastsette skattebeløpet som skal betalt. Den registrerte salgsverdien er den faktiske registrerte salgssummen mellom partene. Takstverdien brukt av tomtekontorverdien er ofte ganske mye lavere enn den faktiske salgssummen.
Spesifikk virksomhetsskatt
Denne overføringsavgiften belastes som hovedregel dersom selger er et selskap (spesifikke unntak gjelder) eller hvis selger er en fysisk person og selger eiendommen innen fem år fra registreringsdatoen for kjøpet. Spesifikk næringsskatt er en ligningsavgift på overdragelse av fast eiendom beregnet over den tinglyste salgsverdien eller den statlige takst av den faste eiendom, avhengig av hva som er høyest. Denne skatten pålegges med en sats på 3 % pluss en kommunal skatt på 10 % beregnet på beløpet for den spesifikke næringsskatten, noe som bringer den totale skattesatsen til 3.3 %.
Overdragelse av fast eiendom vil ikke være underlagt den spesifikke næringsskatten hvis selgeren er en enkeltperson og oppfyller følgende betingelser:
Selger har vært i besittelse av eiendommen mer enn fem år før overdragelsen og brukt den som sin bolig (det var selgers bosted fra og med senest ett år fra kjøpsdato).
Selger overdrar den faste eiendom til den juridiske arvingen eller en arving etter testament.
Selger overdrar den faste eiendommen til et legitimt barn, men ikke inkludert adoptivbarn.
Selger overdrar den faste eiendommen uten vederlag til offentlige etater.
Selger overdrar den faste eiendommen uten vederlag til templer, kirker eller moskeer. Fritaket er begrenset til den overførte delen som ikke gjør at det totale arealet av eiendommen ervervet av templer, kirker eller moskeer overstiger 80,000 XNUMX kvadratmeter.
Den overdragne faste eiendommen har vært brukt som hovedbosted, og selgers navn har fremkommet i husboken i minst ett år fra tidspunktet for ervervet av slik eiendom.
Eiendommen som ble overført ble ervervet ved arv mv.
Spesifikk bedriftsskatt er en vurderingsskatt, sjekk den relevante delen i Thailand Revenue Code.
Dokumentavgift
Stempelavgift belastes med en sats på 0.5 % over registrert eller takst, avhengig av hva som er høyest. Plikten til å betale stempelavgift avhenger av om selger også er ilagt særskilt næringsskatt eller ikke. Når særskilt næringsavgift gjelder, er selger fritatt for betaling av stempelavgift, men dersom stempelavgift i dette tilfellet er betalt har selger rett til å kreve tilbakebetaling av stempelavgift i sin helhet innen 6 måneder etter betalingen. .
Inntektstrekk
Personlig kildeskatt
Når du er utlending (f.eks. selger leiligheten din) må du betale forskuddstrekk til det lokale landkontoret. Betalingen skal skje ved eiendomsoverdragelsen, men før overdragelsen er ført på skjøtet. Inntektstrekk for fysiske personer beregnes etter en progressiv sats basert på takst på eiendommen med fradrag avhengig av antall år med besittelse (fritak er gitt i visse spesifikke situasjoner, men gjelder vanligvis ikke for utlendinger). Når du selger leiligheten din, vil landkontoret utstede en skattekvittering som du trenger for å overføre inntektene fra salget ut av Thailand.
Foretaks kildeskatt
Hvis selgeren er et selskap, er kildeskatten fastsatt til 1 % over den registrerte prisen eller salgsprisen eller den offentlige takserte verdien av eiendommen (det som er høyest).
Eksempel på skatteberegning
Enkel prøveberegning av skatt (hva du skal betale på landkontoret) av den totale kostnaden som gjelder for overføring av en sameieenhet med en verdi på 5 millioner baht og 3 års eierskap av en privat eier:
Overføringsgebyr på 2 % over 5,000,000 100,000 XNUMX THB XNUMX XNUMX THB
Spesifikk bedriftsskatt 3.3 % 165,000 XNUMX THB
Inntektskildeskatt ca. 100,000 XNUMX THB
Andre søknader små gebyrer og andre ca. 300 THB
Totalt beløp som skal betales til landkontoret på tidspunktet for overføring av eierskap (omtrent): 365,300 XNUMX THB
For ikke å glemme "rask servicegebyret" som er noe som alltid gjelder, og kan variere fra sak til sak.
Hvem betaler skatten og overføringsavgiftene?
Ved et normalt salg av eiendom i Thailand er det ingen standard fast regel for hvem som betaler overføringsgebyret, stempelavgift, spesifikk bedriftsskatt eller til og med personlig kildeskatt knyttet til overføring av eierskap. Dette er vanligvis et emne selger og kjøper må bli enige om i salgs- og kjøpsavtalen. Den anbefalte timeplanen i Hua Hin er:
Overføringsgebyr: deles av selger og kjøper
Spesifikk næringsskatt: deles av selger og kjøper
Stempelavgift: deles av selger og kjøper
Forskuddstrekk: deles av selger og kjøper
Dessuten skal alle andre gebyrer som påløper som følge av en eiendomsoverføring deles likt mellom kjøper og selger.
Andre skatter: når du eier en eiendom i Thailand er det ingen generelle eiendomsskatter (reformer har blitt foreslått i 2010). Faste eiendommer tatt til næringsbruk (bolighus som ikke er «eierbelagt» og næringsbygg) skal i henhold til bygnings- og grunnskatteloven betale en «leie»-skatt med en sats på 12,5 % av den årlige leieverdien. For ubebygd land er det en svært liten årlig lokal tomteutbyggingsskatt avhengig av arealets størrelse og bruk – (bygnings- og grunnskatt).
Sammendrag av standard overføringsgebyrer som skal betales i de fleste eiendomsoverføringer:
Eid mer enn 5 år:
Overføringsgebyr 2 %
Tollstempel 0.5 %
Inntektsskatt ~ 1.5 %
Eid mindre enn 5 år:
Overføringsgebyr 2 %
Bedriftsskatt 3.3 %
Inntektsskatt ~ 1.5 %
Selskapsskatt og overføringsgebyrer:
Overføringsgebyr 2 %
Bedriftsskatt 3.3 %
Inntektsskatt 1 %
Det er mye informasjon her, alle sammen. Hvis du har spørsmål eller kommentarer, vennligst send dem til oss på [e-postbeskyttet] eller ring oss på et av numrene på vår kontakt oss-side.