EN GUIDE FÖR KÖP AV ETT EGET I THAILAND
Viktiga saker som expats borde veta innan de flyttar till Hua Hin ...

Det är definitivt något lockande vid idén att leva ett utlandstjänstäventyr. Att bo utomlands ger dig inte bara flexibiliteten när det gäller att främja din karriär, utan det kan också göra det ekonomiskt livskraftigt för en bättre livsklass under tider då pengar är extremt trånga eller dina planer för framtiden fortfarande är osäkra. Kan du tänka dig att spendera dina dagar avkopplande under palmerna på en exotisk strand, njuta av ett lokalt samhälle med året runt varma tropiska väder eller vandra på gatorna i en kulturstad som Hua Hin?

Hua Hin, strategiskt beläget i den södra thailändska provinsen Prachuap Khiri Khan, var en gång en fridfull fiskeby. Men sedan den kungliga thailändska familjen byggde sitt sommarpalats på 1920-talet fick den långsamt sin aldrig tidigare skådade berömmelse och lockade Bangkoks elit, som sedan etablerade ett grannskap med fritidshus längs den breda sandstranden. Idag har denna juvel ett blomstrande expat-community, en blomstrande restaurangscene och golfbanor i världsklass - perfekt för en solkyssad flykt från den livliga staden! En av de största överklagelserna om den utlandsstatistiska livsstilen i Hua Hin är utan tvekan dess levnadsstandard. För närvarande får Thailand för närvarande 0.319 på det internationella levnadskostnadsindexet. Därför kommer besparingarna att gå långt här också, eftersom bo här utgör ungefär 1/3 av beloppet jämfört med USA. Låter fantastiskt rätt?

Att säga att Thailands fastigheter snabbt blir en favorit bland köpare utomlands är ganska underdrivet. Faktum är att en artikel som publicerades i The New York Times rapporterade att prisindex för bostadsrätter, radhusvillor och mark i Thailand har vuxit ännu snabbare genom åren, ofta i intervallet 5 procent till 12 procent per år. Att spendera dina dagar i utländska stränder kan verka som ny och poetisk, men att köpa en fastighet utomlands har sin egen uppsättning regler och standarder. Du måste överväga en rad faktorer - från Thailands politiska stabilitet till logistiken för att förvalta dina tillgångar på avstånd. Vi uppmanar starkt expats att planera noggrant och överväga följande påminnelser innan de packar sina pass och börjar ett nytt liv i paradiset.

Hitta rätt agent

Det är absolut nödvändigt att utföra omfattande undersökningar innan du köper en fastighetsfastighet i Thailand för att garantera att din investering blir sund. Som utlänning är det bästa sättet att göra det genom att nå en ansedd fastighetsmäklare som kan hjälpa till att jaga ditt drömhem i Hua Hin. Nästan allt du behöver veta om platsen och fastigheten kommer att presenteras för dig av mäklaren, så en fastighetsmäklare kan vara en imponerande resurs för insikt i stadsspecifik information och trender. Han eller hon kan visa dig massor av fastigheter som kan påskynda sökprocessen och passa dina behov, smak och budget - allt samtidigt. De kommer att vara din bästa leverantör för information om hur länge ett hem har funnits på marknaden, om det har listats mer än en gång, hur det konkurrerar med närliggande fastigheter och kan också ge insikter från tidigare inspektioner. Dessutom kan de hjälpa dig att förstå alla de extra kostnaderna för att äga ett hem, såsom försäkring, statliga skatter och underhåll. Framför allt, hitta en mäklare som har ett stort resultat när det gäller att avsluta transaktioner och en som värderar professionalism nådigt. Från det ögonblick du bestämmer dig för att köpa en fastighet, godkänner du i princip att delta i en "köpprocess" som innebär att möta advokater, fastighetsutvecklare och privata säljare. Så en bra agent som är informerad, erfaren och har bra kontakter i branschen kan göra din fastighetssökning mycket bekvämare.

Kan utlänningar investera i Thailand?

Det enkla svaret är ja, men det första som alla utländska husköpare borde veta är att utlänningar enligt thailändsk lag inte får äga mark i sitt eget namn. De kan emellertid äga rätten att äga fastighet till egendom eller andra byggnader som är uppförda på marken. Utländska begränsningar av markägande i landet avser enbart marken och inte strukturen eller det bostadsrätt som är registrerat enligt kondomlagen, medan markägande regleras av lagen om landkod. Därför kan marken och strukturen på marken ägs oberoende av separata individer.

Utländska medborgare kan äga:

• En enhet i ett registrerat lägenhet.
• En byggnad som skiljer sig från dess mark.
• Ett registrerat hyresavtal på upp till 30 år för alla typer av betecknade mark eller byggnader.

Utländska medborgare får inte äga:

• Frigöringsmark.
• Mer än 49% av aktierna i ett thailändskt företag som äger fristående mark.

En vanlig praxis för utländska investerare är att köpa fastigheten tillsammans med en hyresavtal för marken som vanligtvis löper under en period av 30 år med två möjligheter till förnyelse på 30 år vardera. Affären inkluderar ofta ett köpoption för marken som kan genomföras i händelse av att lagarna om utländskt ägande ändras eller fastigheten säljs till en thailändsk medborgare eller en juridisk enhet. Markens frigång kan också köpas av en utlänning genom sin verksamhet, under förutsättning att den thailändska aktieägaren i verksamheten äger en sammanlagd andel på 51%, vilket gör att utländska ägare får absolut kontroll över både marken och fastigheten. Markägande registreras emellertid i företaget i detta fall och inte individen. Nya lagar tillåter också den utländska makan till en utlänning att köpa mark i sitt eget namn men begränsas av kravet att köpet lagligen endast tillhör makan utan utländsk anspråk på det.

Dessutom är det mest populära sättet för utländskt äganderätt att investera i ett bostadsrätt på grund av det enkla underhållet. Investerare bör emellertid också notera att utlänningar enligt kondomlagen bara kan äga upp till 49% av den totala försäljningsbara ytan i en bostadsbyggnad.

Förbereder för visningar

Oavsett hur avancerad teknik blir, måste en fastighetsinvestering alltid ses och upplevas i slutet av dagen. Om du redan har utarbetat en kortlista över gynnsamma utvecklingar som du letar efter kan schemaläggning av en okular absolut begränsa sökningen. Detta är absolut nödvändigt eftersom du kommer att spendera en stor summa pengar för investeringen. Om du letar efter en fastighet att ringa hem kan det vara en trevlig idé att köpa en i ett expatbefolkat område som Hua Hin. Varför? Det finns flera skäl till varför detta område har betraktats som expatvänligt och har beundrats av ett stort antal utländska invånare under det senaste decenniet. Dessa skäl inkluderar tillgängligheten till deras plats, säkrade samhällen och byar, familjevänliga anläggningar och institutioner, och närheten till transportknutor. På liknande sätt gäller detta vanligtvis om du ser ett helt färdigt och beredskapsmässigt bostadsrätter som bostadsnamn, där en förstahandsupplevelse verkligen är ett måste för att inte bara se lägenheten själv utan också det omgivande samhället och bekvämligheterna erbjuds av byggnadens ledning.

Titelhandlingar förklarade

Som utlänning som köper mark måste man ha en djup förståelse för de olika befintliga marknamnen som erbjuds av den lokala Thailandregeringen. Så innan du dyker in till någon investering, se till att få juridisk rådgivning från en fastighetsadvokat som kan ta hand om dina transaktioner pappersarbeten. Detta säkerställer att du säkerställer alla försiktighetsåtgärder och skyddar din rätt att lagligen ansöka om eller få godkännande för att bygga en fastighet på sådana mark.

Nu, vad är de viktigaste typerna av landstitlar? De flesta köpare överväger mark som kommer med en Chanote, Inte heller Sor 3 or Inte heller Sor 3 Gor. Dessa kan jämföras med en jordtalsakt för alla ändamål som kan säljas, hyras, tillämpas som pantlån och är de enda titlar som en registrerad äganderätt eller hyresrätt kan existera på. Gränserna kartläggs dock mindre noggrant jämfört med mark med en Chanote. Det finns ett antal andra landstitlar, även om dessa inte har ägaren möjlighet att utöva fullständiga rättigheter till marken enligt den thailändska lagen.

Chanote (Nor Sor Gor 4 Jor)

Officiellt kallad Nor Sor 4 är Chanote den mest skyddade typ av gärning eftersom den ger ägaren fullständiga rättigheter över marken, att hantera eller dra fördel av att utesluta andra från dess besittning. Det fungerar som ett intyg om laglig hyra av marken och utfärdas av Hua Hin provinsiella landkontor med GPS för att exakt definiera landets gränser och kan användas som bevis som bekräftar deras rätt till myndigheter.

Inte heller Sor 3 Gor

Ett land som är i väntan på en fullständig titelakt beviljas dokumentet Inte heller Sor 3 Gor. Landssektionen definieras av små stolpar vid dess gränser och mäts av landavdelningen; därför har den också sina exakta gränser. Dessutom kan denna typ av mark delas upp i mindre tomter, kan säljas, överföras eller intecknas på samma sätt som en Chanote så länge det är redo att vara en full titel. För att uppgradera titeln till en Chanotemåste ägaren lämna in en framställning till landdepartementet för att lämna in en begäran om att ändra den till en fullständig titel (Chanote), och markavdelningen kan besluta att bevilja begäran om det inte finns några invändningar mot framställningen.

Inte heller Sor 3

Å andra sidan The Inte heller Sor 3 skiljer sig från Inte heller Sor 3 Gor eftersom denna titel utfärdas utan att ännu inte mätas av landavdelningen; därför betraktas det som en flytande karta utan exakta gränser. Intyget tillåter laglig byggning av en fastighet på marken, men tillåter endast en användningscertifiering av regeringen som ges till innehavaren. Det är inte en officiell äganderätt, men det säkerställer att den som innehar titeln kan dra nytta av marken eller använda rubriken som ett lagligt dokument. Problem kan uppstå med att definiera det faktiska området som det hänvisas till i titeln, och all juridisk utveckling måste offentliggöras i det allmänna området i 30 dagar. Nor Sor 3-titeln kan senare justeras till a Inte heller Sor 3 Gor därefter framställt därefter till a Chanote i framtiden.

Andelslägenhetstitel

En bostadsrätt tilldelar en del av en byggnad eller byggnader med flera ägare, ett bråk på intresse för marken, andra gemensamma tillgångar (som en pool) och gemensamma delar av byggnaden (som trapphuset eller lobbyn). I titeln anges golvytan på det hyrda utrymmet, markytan på den gemensamma marken och den procentuella andel som den lägenheten har i den gemensamma fastigheten. Denna procentsats bestämmer också röstinflytandet i andelsbolaget eller ägarföreningen.

Byggnadsöverföringar

Byggnader förutom bostadsrätter har ingen form av betecknad dokument, men deras försäljning eller låneavtal kan registreras på distriktslandskontoret. Bevis för äganderätt måste fastställas antingen på grund av bevis på byggande eller från ett dokument som visar försäljning och köp. Detta skiljer sig från huslicensdokumentet, som helt enkelt är en registrering av personerna som besitter huset. För överföring av en byggnad krävs att 30 dagars offentligt varsel publiceras för att kontrollera om någon vill bestrida fastighetens ägande. Utlänningar kan därför äga en byggnad eller struktur som skiljer sig från dess mark och registrera sådant överföring av äganderätt till deras namn på Lokala distriktskontoret.

Övriga avgifter

Förutom att spendera pengar för att betala för fastigheten, finns det också andra avgifter och skatter som du måste tänka på och läggas in i budgeten, såsom överföringsavgift, stämpelskatt, källskatt och sänkningsfond. Om du tar dessa i övervägande kommer du att informera dig om din budget fortfarande är på rätt spår innan du tecknar försäljningsavtalet.

1. Överföringsavgift
   I allmänhet delas överföringsavgiften mellan köparen och säljaren och används ofta som en del av förhandlingsprocessen för försäljningen. Avgiften är två procent av det bedömda värdet på fastigheten som fastställts av finansdepartementet och samlas in via uppgifterna från landavdelningen.
2. Stämpelskatt eller specifik företagsskatt
   Säljaren har en stämpelskatt på 0.5 procent. För ägare som har haft fastigheten under mindre än fem år uppkommer en specifik affärsskatt på 3.3 procent som ett sätt att avskräcka Thailands spekulativa investerare på fastighetsmarknaden.
3. Källskatt
   Detta är en progressiv skatt som betalas av säljaren av fastigheten.
4. Sjunkande fond
   Detta är en avancerad betalning för alla helt nya bostadsrätter som betalas av den första ägaren till fastigheten. Denna budget avsätts periodvis för gradvis återbetalning av skulder eller används som en fond för att renovera byggnaden.
5. Gemensamt arealavgift.
   Normalt har bostadsrätter en uppsättning regler och förordningar som måste följas för att upprätthålla en ren, ordnad och fredlig gemenskap. Det är bättre att känna till dessa regler i förväg för att se om du är bekväm att följa dem alla, eller om du behöver hitta en annan egendom om det skulle finnas någon regel som du inte håller med. Den gemensamma areaavgiften beräknas beroende på fastighetens storlek och betalas vanligtvis av ägaren på årsbasis. Denna avgift fördelas av husets ledning för den dagliga underhållet av byggnaden och dess anläggningar.
6. Verktygsmätare.
   Om du bestämmer dig för att köpa ett bostadsrätt ska du tänka på att det finns månatliga avgifter som du måste reglera. Vanligtvis känd som verktygsmätare, vars beräkning är baserad på enhetens storlek. Vid en framgångsrik överföring av äganderätten till en fastighet är köparen ansvarig för att betala registreringen av den helt nya egendomens elmätare och överföringen av äganderätten till elmätaren för återförsäljningsändamål.