Att köpa och sälja fastigheter i Thailand - vad du behöver veta.

Köpa fristående lägenheter i hus och mark

Köpa bostadsrätter

Utlänningar kan direkt äga en bostadsrätt i Thailand till 100%.

Tänk dig att en byggnad har 100 enheter. Nu måste 51 av dessa enheter ägas av thailändska medborgare. Högst 49 av dessa enheter kan ägas till 100% av utländska medborgare.

Om en byggnads gräns för utländsk kvot uppnås är det enda sättet att köpa en lägenhet i byggnaden att köpa från en utlänning med en befintlig äganderätt.

Alternativt kan den utländska medborgaren välja att köpa från en thailändsk medborgare men bara på ett leasingavtal.

En särskilt viktig sak att tänka på innan du köper en lägenhet eller till och med innan du börjar leta efter en lägenhet att köpa men du har bestämt dig för att du vill köpa en lägenhet i Thailand är:

När utländska medborgare köper lägenheter i Thailand måste medlen överföras till Thailand utanför Thailand.

I grund och botten, när du vill äga en condo freehold, är en del av standardförfarandet när du köper condo freehold att du måste begära ett dokument från din bank för att bekräfta att medlen överfördes till Thailand från ett annat land för att köpa en villa i Thailand.

Även när du överför pengarna in Thailand från ditt utländska konto, måste du specifikt ange på överföringsavgiften att syftet med din överföring av medel är att köpa en villa i Thailand.

Anledningen till detta är att när du säljer fastigheten igen i framtiden måste du spara alla överföringsdokument och kvitton som mottagits vid försäljningsstället och ta dessa till banken så att du kan få det totala belopp som erhållits från försäljningen av den egendom som överförs från landet i en transaktion. Om du inte har dessa dokument från försäljningen och överföringen kommer du sannolikt inte att kunna överföra det totala beloppet på en gång.

På samma sätt - om du inte har bevis för att du överfört medlen till Thailand från ett främmande land är det osannolikt att du kommer att kunna köpa en lägenhet i Thailand.

Köpmark

Utländska medborgare kan inte äga mark i Thailand som frilans.

Den vanligaste metoden för utlänningar som köper hus och mark i Thailand är att göra en hyresstruktur på högst 30 år med hyresvärden.

Detta är ett vattentätt kontrakt som ges av det lokala landkontoret och utlänningen kan sedan tekniskt äga marken för den perioden.

Hyresavtalet kan också förlängas med två villkor om 30 år vardera, vilket ger hyrestagaren totalt 90 år. Detta måste vara ett separat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen, och vi rekommenderar alltid att du konsulterar en ansedd, kvalificerad thailändsk advokat för att få detta avtal upprättat.

Det finns en sak som en bra advokat skulle rekommendera:

Vid inköpsställe och överlåtelse av äganderätt / markhyresregistrering din advokat kan i försäljnings- och köpeavtalet mellan köpare och säljare (åtskilt från det faktiska markhyresavtalet och husköpsavtalet du får från markkontoret) ange att du BETALAR NU för en andraperiodsleasing eller en andra hyresperiod på 30 år . När du gör det förlängs inte hyresavtalet automatiskt efter 30 år men när du sträcker dig till den andra terminen KAN du bevisa att du redan har betalat för en andra period och därför MÅSTE uthyraren godkänna en andra hyresperiod till leasetagaren.

Du måste fortfarande fysiskt förlänga till en andra period på landkontoret och betala den vanliga hyresavgiften på 1.1% på landkontoret.

Åtminstone skulle detta säkerställa två perioder på 2 år mellan dig och markägaren.

Denna typ av kontrakt skulle stå upp vid en domstol i Thailand.

Det här inlägget från Thailand fastighetsrättcenter förklarar det ganska tydligt.

Gå vidare.

Om du vill sälja marken och huset i framtiden innan hyresperioden löper ut kan du göra det fritt till en thailändsk eller utländsk medborgare.

Hyresvärden måste underteckna överlåtelsen till den thailändska köparen eller acceptera en ny löptid på 30 år om det är en utländsk medborgare som vill ansöka om en ny hyresperiod på 30 år (vilket är en annan anledning till att det är so viktigt för dig att rådgöra med en bra advokat när du köper så att de kan försäkra sig om att det står i köpeavtalet att det inte finns någon avgift eller en mycket låg avgift för hyresvärden att teckna på en frilagd eller ny hyresavgift)

Utlänningen som köper från dig kan också helt enkelt ta över den befintliga hyresperioden om de vill. Det betyder att om du har ägt fastigheten i 5 år kommer köparen att ta över de återstående 25 åren av hyresperioden.

Även om utländska medborgare kanske inte äger mark kan själva byggnaden ägas direkt av en utlänning. Det betyder att om du köper en poolvilla på sin egen tomt - kommer du att köpa byggnaden (och få ägardokumenten att spegla dig som byggnadsägare) men marken kommer att förbli på ett hyreskontrakt.

Thai aktiebolag

Det är också möjligt för utlänningar att starta ett thailändskt företag för att köpa marken (och huset) i det thailändska företagets namn, men det är mycket tillrådligt att alltid rådgöra med en ansedd, kvalificerad thailändsk advokat som kan tala engelska, eftersom detta är tekniskt sett ett grått område i thailändsk lag.

Att spendera en liten summa pengar på en advokat för sinnesro kan undvika att behöva spendera mycket tid och pengar i framtiden när du försöker sälja ditt hus och du får reda på att det inte gjordes ordentligt första gången.

Diskutera bäst alla detaljer med din advokat för att få en fullständig förståelse för situationen innan du gör ett köp.

Gör en lista med frågor att ställa innan du träffar en advokat för att se till att du ställer allt du vill veta.

Säljer fastighet i Thailand

Att sälja fastigheter i Thailand kan vara utmanande men inte nödvändigtvis svårt.

En del av anledningen till att det är av yttersta vikt att rådgöra med en ansedd, kvalificerad advokat när du KÖPER fastigheten, är så att du inte stöter på problem när du vill SÄLJA din fastighet.

Att sälja med fastighetslösningar Hua Hin garanterar bästa service och rådgivning som finns i Hua Hin eftersom vi berättar vad du behöver veta - oavsett om du är en köpare eller en säljare.

Många säljare vi stöter på känner inte till de avgifter de behöver betala när de säljer en fastighet. Vi ger en omfattande förklaring av alla steg.

Säljer hus och mark v säljer en lägenhet

Att sälja hus och mark innebär att du har flera saker du behöver veta och dokument du måste ha innan du säljer.

Alla dessa dokument är på thailändska, vilket är en annan anledning till att det är nödvändigt att ha en thailändsk advokat som antingen översätter dokumenten åt dig eller åtminstone anger med engelska markörer vilka dokument som är vilka. Naturligtvis kan vi på Property Solutions Hua Hin också hjälpa dig att identifiera vilka dokument du behöver.

- ursprunglig markrätt (fram och bak) med nuvarande markägarens namn eller hyresgästens namn på baksidan på thailändska

- blå bok eller som de säger på thailändsk, tabianbana av fastigheten med bostadsadressen

- sälj- och köpeavtal från markkontoret på thailändska

- bygglov som är på thailändska

- Thailändskt ID för hyresgästens eller passets hyresgäst.

Beroende på vilken typ av ägande det kommer att krävas olika dokument i varje fall. Kontakta en av våra erfarna konsulter för mer information.

Att sälja en lägenhet kräver att du har följande dokument.

- originalobjekt med den aktuella markägarens namn eller hyresgästens namn på baksidan på thailändska

- blå bok eller som de säger på thailändsk, tabianbana av fastigheten med bostadsadressen

- sälj- och köpeavtal från markkontoret på thailändska

- ett brev från det lokala juristkontoret som bekräftar att det inte finns någon utestående skuld avseende underhållsavgifter etc. (OBS: krävs endast när du har en bekräftad köpare, en deposition har betalats och du har bekräftat ett slutligt överföringsdatum)

- ett brev från det lokala juristkontoret som bekräftar att det fortfarande finns tillgänglig fördelning i utländska kvotägare för utvecklingen (OBS: krävs endast när du har en bekräftad köpare, en deposition har betalats och du har bekräftat ett slutligt överföringsdatum)

- vid tidpunkten för överföringen krävs några fler detaljer. Kontakta en av våra erfarna konsulter för mer information.

Information om överföringsavgift

Överföringsavgift

Överföringsavgiften är inte en skatt utan en statlig avgift (som stämpelskatt) på försäljning och överföring av äganderätt till fast egendom och som tas ut av det lokala landkontoret vid överlåtelse av äganderätt. Avgiften tas ut med en skattesats på 2% över fastighetens uppskattade värde. Det uppskattade värdet eller det statliga uppskattade värdet är inte försäljningspriset, utan ett uppskattat värde på fastigheten baserat på en beräkningsmetod av markavdelningen och finansdepartementet och används av landkontoret för att bestämma mängden skatt som måste betalas. Det registrerade försäljningsvärdet är det faktiska registrerade försäljningspriset mellan parterna. Det uppskattade värdet som används av landkontorsvärdet är ofta ganska mycket lägre än det faktiska försäljningspriset.

Specifik företagsskatt

Denna överföringsskatt debiteras vanligtvis om säljaren är ett företag (specifika undantag tillämpas) eller om säljaren är en fysisk person och säljer fastigheten inom fem år från inköpsregistreringsdatumet. Specifik företagsskatt är en skatt på överlåtelse av fastigheter som beräknas över det registrerade försäljningsvärdet eller det statliga bedömda värdet på fastigheten, beroende på vilket som är högre. Denna skatt tas ut med en skattesats på 3% plus en kommunal skatt på 10% som beräknas på den specifika företagsskattens belopp och den totala skattesatsen uppgår till 3.3%.

Överföringen av fastigheter skulle inte omfattas av den specifika företagsskatten om säljaren är en person och uppfyller följande villkor:

Säljaren har ägt fastigheten mer än fem år före överföringen och använt den som sitt bostadshus (det var säljarens hemort senast ett år från inköpsdatumet).

Säljaren överför fastigheten till den legala arvingen eller en arving genom testamente.

Säljaren överför fastigheten till ett legitimt barn, men inkluderar inte ett adopterat barn.

Säljaren överför fastigheten utan hänsyn till myndigheter.

Säljaren överför fastigheten utan hänsyn till tempel, kyrkor eller moskéer. Undantaget är begränsat till den överförda delen som inte gör att den totala arealen av egendom som förvärvats av tempel, kyrkor eller moskéer överstiger 80,000 XNUMX kvadratmeter.

Den överförda fastigheten har använts som den huvudsakliga bostadsorten och säljarens namn uppträdde i husregistret i minst ett år från dagen för förvärvet av sådan egendom.

Den överförda egendomen förvärvades genom arv etc.

Specifik företagsskatt är en skatt, se det relevanta avsnittet i Thailandintäktskoden.

Stämpelskatt

Stämpelskatt debiteras med 0.5% över det registrerade eller uppskattade värdet, beroende på vilket som är högst. Skyldigheten att betala stämpelskatt beror på om säljaren också är föremål för särskild företagsskatt eller inte. När särskild företagsskatt är tillämplig är säljaren befriad från betalning av stämpelskatt, men om stämpelskatt i detta fall har betalats har säljaren rätt att ansöka om återbetalning av stämpelskatt inom 6 månader efter betalningen .

Inkomstskatt

Skatt på personlig inkomst

När du är utlänning (t.ex. säljer din lägenhet) måste du göra en skattebetalning till det lokala landkontoret. Betalningen måste göras vid tidpunkten för överlåtelse av äganderätten men innan överföringen registreras på handling. Inkomstskatt för fysiska personer beräknas till en progressiv skattesats baserat på fastighetens uppskattade värde med avdrag beroende på antalet besittningsår (undantag tillämpas i vissa specifika situationer men gäller vanligtvis inte utlänningar). När du säljer din lägenhet kommer landkontoret att utfärda ett skattekvitto som du måste överföra intäkterna från försäljningen från Thailand.

Bolagsskatt

Om säljaren är ett företag fastställs källskatten till 1% över det registrerade värdet eller fastighetsvärdet på fastigheten (beroende på vilket som är högst).

Exempel på skatteberäkning

Enkel beräkning av exempelskatt (vad man ska betala på landkontoret) av den totala kostnaden för överföring av en villaenhet med ett värde på 5 miljoner baht och 3 års ägande av en privat ägare:

Överföringsavgift på 2% över 5,000,000 100,000 XNUMX THB XNUMX XNUMX THB

Specifik företagsskatt 3.3% 165,000 XNUMX THB

Inkomstskatt cirka 100,000 XNUMX THB

Annan ansökan små avgifter och andra ca. 300 THB

Totalt belopp som ska betalas till landkontoret vid tidpunkten för äganderätten (ungefär): 365,300 XNUMX THB

Att inte glömma den ”snabba serviceavgiften” som alltid är tillämplig och kan variera från fall till fall.

Vem betalar skatten och överföringsavgifterna?

Vid en normal försäljning av fastigheter i Thailand finns det ingen standard fast regel för vem som betalar överföringsavgift, stämpelskatt, specifik företagsskatt eller till och med personlig källskatt i samband med överlåtelse av äganderätt. Detta är vanligtvis ett ämne som säljaren och köparen måste komma överens om i försäljnings- och köpeavtalet. Det rekommenderade schemat i Hua Hin är:

Överföringsavgift: delas av säljaren och köparen

Specifik företagsskatt: delas av säljaren och köparen

Stämpelskatt: delas av säljaren och köparen

Kupongskatt: delas av säljaren och köparen

Alla avgifter som uppkommit till följd av en egendomsöverföring ska också delas lika mellan köparen och säljaren.

Övriga skatter: när du äger en fastighet i Thailand finns det inga allmänna fastighetsskatter (reformer har föreslagits 2010). Fastigheter som används i kommersiellt bruk (bostadshus som inte är "ägare" och kommersiella byggnader) måste enligt bygg- och markskattelagen betala en "hyreskatt" med en skattesats på 12,5% av det årliga hyresvärdet. För outvecklad mark finns det en mycket liten årlig lokal markutvecklingsskatt beroende på markens storlek och användning - (bygg- och markskatt).

Sammanfattning av standardöverföringsavgifter som ska betalas för de flesta fastighetsöverföringar:

Ägs mer än 5 år:

Överföringsavgift 2%

Tullstämpel 0.5%

Inkomstskatt ~ 1.5%

Ägs mindre än 5 år:

Överföringsavgift 2%

Företagsskatt 3.3%

Inkomstskatt ~ 1.5%

Bolagsskatt och överföringsavgifter:

Överföringsavgift 2%

Företagsskatt 3.3%

Inkomstskatt 1%

Det finns mycket information här, alla. Om du har några frågor eller kommentarer, vänligen skicka dem till oss på [e-postskyddad] eller ring oss på ett av numren på vår kontaktsida.