在泰国购买房产的指南
外籍人士在搬到华欣之前应该了解的重要事项......
海外冒险的想法绝对具有吸引力。生活在国外不仅可以让您在职业发展方面具有灵活性，而且还可以在资金极其紧张或未来计划仍不确定的时期，让您在经济上能够过上更好的生活。您能想象花多少钱吗？您想在充满异国情调的海滩上的棕榈树下放松身心，享受全年炎热的热带气候的当地社区，还是在华欣等文化小镇的街道上漫步？
华欣位于泰国南部巴蜀府，地理位置优越，曾经是一个宁静的渔村。但自从泰国王室在 1920 年代建造了他们的夏宫后，它慢慢地获得了前所未有的声誉并吸引了曼谷的精英人士，他们随后沿着其宽阔的沙滩建立了一个度假屋社区。如今，这颗宝石拥有繁荣的外籍人士社区、繁荣的餐厅和世界一流的高尔夫球场 - 完美的远离喧嚣城市的阳光亲吻之地！最重要的是，无可否认，华欣外籍人士生活方式的最大吸引力之一是其生活水平。截至撰写本文时，泰国目前的国际生活成本指数得分为 0.319，因此这里的储蓄也将大有帮助，因为这里的生活支出约为美国的 1/3。听起来很神奇吧？
说泰国的房地产正在迅速成为海外买家的最爱，这是相当轻描淡写的。事实上，《纽约时报》发表的一篇文章报道称，泰国的公寓、联排别墅和土地的价格指数多年来增长得更快，通常每年增长 5% 至 12%。在外国海岸度过美好时光似乎新颖而富有诗意，但在海外购买房产有其自己的一套规则和标准。您需要考虑一系列因素 - 从泰国的政治稳定到远程管理资产的后勤保障。我们强烈敦促外籍人士在收拾好护照并在天堂开始新生活之前仔细计划并考虑以下提醒。
寻找合适的代理商
在购买泰国房地产之前进行广泛的研究绝对至关重要，以确保您的投资是合理的。作为外国人，最好的方法是联系信誉良好的房地产经纪人，他们可以帮助您在华欣寻找梦想家园。几乎您需要了解的有关位置和房产的所有信息都会由经纪人提供给您，因此，房地产经纪人可以成为深入了解社区特定信息和趋势的令人印象深刻的资源。他或她可以向您展示大量房产，这些房产可以加快搜索过程并同时满足您的需求、品味和预算。他们将成为您最好的情报供应商，为您提供有关房屋上市时间、是否多次挂牌、与附近房产的竞争情况的信息，还可以提供以前检查的见解。此外，它们还可以帮助您了解拥有房屋的所有额外成本，例如保险、政府税收和维护费用。最重要的是，找到一位在成交方面拥有良好记录并且高度重视专业精神的经纪人。从您决定购买房产的那一刻起，您实质上就同意参与“购买过程”，其中包括与律师、房地产开发商和私人卖家会面。因此，一位消息灵通、经验丰富且在行业内拥有良好人脉的优秀经纪人可以让您的房产搜索变得更加轻松。
外国人可以投资泰国房产吗？
简单的答案是肯定的，但每个外国购房者首先应该知道的是，根据泰国法律，外国人不得以自己的名义拥有土地。然而，他们可以拥有土地上建造的任何财产或其他建筑物的永久所有权。该国的外国土地所有权限制仅针对土地，而不是根据《公寓法》注册的建筑物或公寓，而土地所有权则受《土地法》监管。因此，土地和土地上的建筑物可以由不同的个人独立拥有。
外国人可以拥有：
- 注册公寓中的一个单元。
- 与其土地不同的建筑物。
- 所有类型的有产权土地或建筑物的注册租赁期最长可达 30 年。
外国人不得拥有：
- 永久业权土地。
- 拥有永久业权土地的泰国公司超过49%的股份。
外国投资者的常见做法是购买房产的同时租赁土地，租期通常为 30 年，并有两次续约机会，每次 30 年。交易通常包括土地购买选择权，如果外国所有权法律发生变化或财产被出售给泰国国民或法人实体，则可以实施该选择权。外国人也可以通过其企业购买土地的永久业权，前提是该企业的泰国股东合计拥有 51% 的股份，从而允许外国所有者对土地和财产拥有绝对控制权。然而，在这种情况下，土地所有权登记在公司名下，而不是个人名下。最近的法律还允许外国人的泰国配偶以自己的名义购买土地，但受到以下要求的限制：购买的土地在法律上只属于该配偶，外国人不得拥有该土地。
此外，由于易于维护，最流行的外国财产所有权方式是投资公寓。然而，投资者也应注意，根据公寓法，外国人最多只能拥有公寓大楼总可销售面积的49%。
准备观看
无论技术多么先进，房地产投资最终都必须被看到和体验。如果您已经准备好了一份您正在寻找的有利发展的候选名单，那么安排目镜绝对可以缩小搜索范围。这是必要的，因为您将花费大量资金进行投资。如果您正在寻找一处房产作为家，那么在华欣等外国人居住的地区购买一处房产可能是个好主意。为什么？嗯，有几个原因可以解释为什么这个地区被认为对外国人友好，并且在过去十年中受到相当多的外国居民的赞赏。这些原因包括其位置的便利性、安全的社区和村庄、适合家庭的场所和机构以及靠近交通枢纽。同样，如果您正在关注一套完全完工且可供入住的公寓（例如公寓名称），那么这通常适用，其中第一手的体验当然是必须的，不仅可以看到公寓单元本身，还可以看到周围的社区和便利设施。由大楼管理人员提供。
产权契约解释
作为一名购买土地的外国人，必须对泰国当地政府提供的各种现有土地所有权契约有深入的了解。因此，在进行任何投资之前，请务必向房地产律师寻求法律建议，他们可以处理您交易的文书工作。这可确保您采取所有预防措施并保护您合法申请或获得批准在此类土地上建造房产的权利。
那么，土地所有权的主要类型有哪些？大多数买家认为土地带有 Chanote, Nor Sor 3 or 诺索尔3戈尔。这些类似于用于各种目的的土地所有权契据，可以出售、出租、用作抵押抵押品，并且是唯一可以存在注册所有权或租赁权的所有权。然而，与拥有 Chanote 的土地相比，边界测量的准确性较低。还有许多其他土地所有权，但这些土地所有权并不能让所有者根据泰国法律行使对土地的全部权利。
Chanote（Nor Sor Gor 4 Jor）
Chanote 的正式名称为 Nor Sor 4，是受保护程度最高的契约类型，因为它授予所有者对土地的全部权利，以处理或利用排除他人占有土地的权利。它作为土地合法租赁的证明，由华欣省土地办公室使用 GPS 精确界定土地边界，并可作为向政府当局确认其权利的证据。
诺索尔3戈尔
正在等待完整地契的土地已获得文件 诺索尔3戈尔。土地部分由边界上的小桩界定，并由土地部门测量；因此，它也有其确切的界限。此外，这类土地可以分割成更小的地块，可以像土地一样出售、转让或抵押。 Chanote 只要它准备好成为完整的产权契据。为了将标题升级为 Chanote，业主必须向土地部门提出申请，要求将其更改为完整的产权契据（Chanote），如果没有人反对该申请，土地部门可以决定批准该请求。
Nor Sor 3
另一方面，The Nor Sor 3 区别于 诺索尔3戈尔 因为该所有权是在土地部门尚未测量的情况下颁发的；因此它被认为是一个没有确切边界的浮动地图。该证书允许在土地上合法建造房产，但仅允许政府向业主提供使用证明。它不是官方的占有所有权，但它确实确保拥有所有权的人可以从土地中受益或使用所有权契据作为法律文件。界定地契上提及的实际区域可能会出现问题，任何法律进展都必须在公共领域公布 30 天。 Nor Sor 3 标题稍后可能会调整为 诺索尔3戈尔 然后随后向a提出请愿 Chanote 在未来。
公寓标题
公寓所有权承认一栋或多栋建筑物的一部分、土地的部分权益、其他公共资产（例如游泳池）和建筑物的公共部分（例如楼梯间或大堂）。产权证将注明租赁空间的建筑面积、公共土地的地面面积以及该公寓在公共财产中所占的权益百分比。该百分比还决定了公寓公司或业主协会的投票影响力。
大楼转让
除公寓外的建筑物没有任何形式的产权文件，但其出售或长期租赁可以在地区土地办公室登记。所有权证明必须通过施工证明或显示销售和购买的文件来建立。这与房屋许可证文件不同，房屋许可证文件只是房屋占用人的登记。转让建筑物需要发布 30 天的公告，以检查是否有人对财产所有权提出异议。因此，外国人可以拥有与其土地不同的建筑物或构筑物，并在当地民政事务处将这种所有权转让登记到自己的名下。
其他费用
除了支付房产本身的费用外，您还需要记住并纳入预算中的其他费用和税费，例如转让费、印花税、预扣税和偿债基金。考虑这些因素可以让您在签署销售合同之前知道您的预算是否仍在正常范围内。
- 转会费
一般来说，转让费由买方和卖方分摊，并且经常用作销售谈判过程的一部分。该费用是财政部确定的财产评估价值的百分之二，并根据土地部门的数据汇总。 - 印花税或特定营业税
卖方需缴纳 0.5% 的印花税。对于持有房产少于五年的业主，将征收 3.3% 的特定营业税，以阻止泰国房地产市场的投机投资者。 - 预扣税
这是房产卖方缴纳的累进税。 - 偿债基金
这是由该物业的第一所有者支付的所有全新公寓的预付款。该预算定期留出用于逐步偿还债务或用作翻新建筑物的资金。 - 公共区域费。
通常，公寓有一套必须遵守的规则和规定，以维持一个干净、有序、和平的社区。最好事先了解这些规则，看看您是否愿意遵守所有规则，或者如果有任何您不同意的规则，您是否需要寻找另一处房产。公共区域费根据房产的大小计算，通常由业主每年支付。这笔费用由公寓管理层分配，用于建筑物及其设施的日常维护。 - 公用事业仪表。
如果您决定购买公寓，请记住您需要支付月费。通常称为公用事业仪表，其计算基于您的单位的大小。成功转让房产所有权后，买方有责任支付全新房产电表的登记费用以及用于转售目的的电表所有权转让费用。